外国人でもドバイ不動産を所有できる？対象区域と権利

外国人でもドバイ不動産を所有できます。ただし、対象は統治者が定めた区域で認められる権利に限られます。Law No. 7 of 2006第4条は、非UAE国民に対し、指定区域で期間制限のないfreehold所有権、または最長99年のusufruct・leaseholdを認める枠組みを定めています。

重要なのは、外国人が「ドバイ全域」を所有できるわけではないことです。区域名だけでなく、対象区画と権利をDLDの記録で確認します。

外国人所有を判断する3段階

第一に、購入者がUAE国民・GCC加盟国民等の国内所有区分か、非UAE国民かを確認します。第二に、物件が非UAE国民の権利取得を認められた区域・区画にあるかを確認します。第三に、その物件で登記される権利がfreehold、usufruct、leaseholdのどれかを確認します。

この3段階の一つでも曖昧なら、「外国人購入可」という広告表現だけで判断しません。物件名や地区の通称ではなく、契約書の土地・住戸情報を公的記録と照合します。

指定区域はどう決まるか

Regulation No. 3 of 2006は、非UAE国民が権利を取得できる区域と区画を定めています。その後の追加・変更もあり得るため、古い一覧を固定的に使わず、購入時点のDLD情報を確認してください。

「freeholdエリア」と呼ばれる地区の中でも、すべての建物・土地・権利が同一とは限りません。大きな地区名が一致していても、区画、プロジェクト登録、共用部分、駐車場、倉庫などの権利関係は個別に確認します。

居住者と非居住者の違い

UAE政府の公式案内は、ドバイではUAEに住んでいない外国人と駐在・移住している外国人の双方が、指定区域で権利を取得できると説明しています。この説明から、居住資格が所有権取得の一律の前提ではないことが分かります。

ただし、本人確認、銀行、ローン、送金、居住資格は別です。非居住者向け融資の可否や条件は金融機関が判断します。物件所有による滞在資格も、所有権とは別の申請制度です。「非居住者でも所有可能」を「誰でも同じ条件で融資・居住可能」と読み替えないでください。

個人と法人を分ける

Law No. 7 of 2006におけるPersonは自然人と法人を含みますが、外国企業名義の登録には法人の設立地・形態など別の確認が必要です。DLD FAQは、非UAE国民が所有する会社について、ドバイまたは他首長国の一定のフリーゾーン登録等に触れています。海外法人ならどの会社でも同じように登録できる、と一般化しないでください。

個人名義と法人名義では、本人確認、意思決定、銀行、会計、税務、相続・承継の扱いが変わります。名義だけを節税目的で選ばず、UAEと居住国の専門家へ確認します。

規制の確認は主体・対象・権利を対応させる

外国人購入の規制を確認する際は、国籍だけを質問するのではなく、誰の名義で、どの物件の、どの権利を取得するかを一組にして照会します。別の購入者や同じ地区の別物件が登録できた事実だけでは、自分の条件の確認になりません。

区域の確認と、権利に付く個別条件の確認も分けます。所有が認められる枠組みの中であっても、今回の契約で何を取得し、どの記録へ載るかを確かめる必要があります。分からない項目を広告の「外国人購入可」という表現だけで埋めないようにしてください。

登記については、Law No.7 of 2019が2006年法の第9条を改正しています。改正後の条文でも、不動産権利の設定・移転・変更・消滅に関する登録を扱います。元の法律と改正法を合わせて読み、契約への署名と登録の確認を別に管理してください。個別取引の効力は、原文と事実関係を確認できる専門家へ照会します。

登記されない取引は権利確認にならない

2019年法による改正後の第9条は、不動産権利を設定・移転・変更・消滅させる処分等を不動産登記簿へ登録するよう定めています。2006年法第22条では、DLDが登記簿のデータに基づきTitle Deedを発行します。契約書への署名、予約金の支払い、鍵の受領だけを「所有完了」と扱いません。

確認すべきなのは、登記主体、物件識別情報、権利の種類、名義人、制限・負担です。ローンがある場合の抵当、共同所有、相続、売却制限なども個別に確認します。

外国人購入で避けたい誤解

• 有名な地区ならすべてfreeholdだと決めつける
• 長期のleaseholdを期間制限のない所有権と同じと扱う
• 売買契約へ署名した時点でDLD登記も完了したと考える
• 不動産を所有すれば居住資格が自動的に付くと考える
• 外国法人なら設立国を問わず登録できると考える
• 仲介会社の説明だけで公的記録を確認しない

実務で確認する資料

候補物件では、売主の権利を示す記録、物件と区画の情報、売買契約、プロジェクト情報、支払先、登記工程を確認します。オフプランでは完成物件と登録の段階が異なるため、同じTitle Deedがすぐ発行される前提にしません。どの記録がいつ発行されるかを契約前に確認してください。

価格や利回りを比較する前に、同じ種類の権利を比較しているかを確認します。期間制限、土地を含むか、利用・転貸・売却・担保・相続に関する条件が違えば、単純な価格比較はできません。

個人名義と法人名義を混同しない

Law No. 7 of 2006第4条は、UAE国民等と非UAE国民について所有できる範囲を分け、非UAE国民には指定区域での権利取得を認めています。法人で購入する場合も、設立地や法人の構成を問わず自動的に同じ扱いになる、と決めつけることはできません。候補法人が対象物件の権利者として登録可能かを、DLDと専門家へ取引単位で確認します。

法人名義には、署名権限、会社書類、実質的所有者の確認、銀行手続き、法人の維持、持分変更など、個人名義とは異なる作業があります。節税や相続に有利という一般論だけで選ばず、設立・維持・売却まで含めた法務と税務を確認してください。

非居住者・居住者で別に確認する事項

UAE政府の案内では、外国人居住者と非居住者の双方が指定区域で権利を取得できる枠組みを示しています。しかし、物件所有の資格と、銀行口座、住宅ローン、本人確認、滞在資格は別制度です。非居住者でも所有できるという説明を、融資やビザも同じ条件で利用できるという意味に広げないでください。

居住状況が変わった場合も、不動産権利の登録、連絡先、銀行、賃貸管理、税務にどの変更手続きが必要かを個別に確認します。購入時の状態が将来も続く前提にせず、更新が必要な書類と連絡先を一覧にします。

登記完了を確認するまでの流れ

最初に契約対象の正式な物件情報と権利を確定し、売主またはディベロッパーの情報を公的記録と照合します。次に、契約の当事者、価格、支払先、解除・返金条件、引き渡し条件を確認します。支払い後は、DLDの手続きがどの段階にあるか、誰が申請し、何を受け取るのかを確認します。

完成物件とオフプランでは発行される記録と時期が異なります。営業担当者から「登録済み」と聞くだけではなく、登録対象、名義、物件番号、権利の種類を正式な確認経路で照合します。第三者から送られた画像や画面キャプチャのみを公的確認の代わりにしません。

まとめ

外国人購入の確認結果は、国籍だけで整理せず、購入主体、指定区域、区画、物件、権利、期間、登記段階に分けて記録します。仲介会社の広告とDLDの公的記録で名称が異なる場合は、自己判断で同一とせず、正式な物件識別情報によって照合します。

また、所有できることは投資として適していることを意味しません。権利確認を終えた後に、価格、維持費、賃貸、為替、資金調達、売却可能性を別々に検討します。将来の価格や賃料を公的事実のように扱わず、条件を変えた収支で許容範囲を確認してください。 公的案内や契約の確認日も記録し、制度や取引条件が変わったときに再確認できる形にします。 根拠を確認できない説明は、そのまま契約判断に使いません。

外国人は、ドバイの指定区域でfreehold、usufruct、leaseholdなどの権利を取得できます。判断単位は「ドバイ」「外国人向け物件」ではなく、区域・区画・物件・権利・登記です。居住資格、融資、法人名義は別制度として確認し、最終的にDLDの不動産登記簿へ何が記録されるかを基準にしてください。