ドバイ不動産投資のポイント「ドバイ政府がエスクローを義務化している」

ドバイ不動産がおすすめの理由の一つに「ドバイ政府がエスクローを義務化している」というものがあります。今回は、ドバイ不動産のエスクローについて解説します。

エスクローとは？

エスクローとは

売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること。二者の契約について一方から他方への義務の履行が確認されるまで、対価として引き渡される金銭や証書、物品などを第三者が預かる仕組みのこと

を言います。

エスクロー会社を使ってA社がB社にサービスを提供した場合

1. B社は、エスクロー会社に入金する
2. エスクロー会社は、A社に入金があった旨を伝える
3. A社は、B社にサービスを提供する
4. サービス提供が完了後、B社は、エスクロー会社にサービスの提供完了を報告する
5. エスクロー会社は、A社に、B社から預かったお金を支払う

というようなお金の流れです。

• もしサービス提供前にB社がA社にお金を払ってしまった場合、サービスが行われなかったら、B社が損失を被る
• もしサービス提供後にB社がA社にお金を支払わなかった場合、A社がサービスだけを提供して代金が回収できずに損失を被る

ことになってしまいます。

これを回避するために、エスクロー会社という仲介会社を利用し、支払を行うのです。

日本でも、エスクローは一般的に利用されています。

例えば

メルカリの取引では

1. 商品の売主が出品をして、買主が購入・支払いをした時点で取引が成立します。
2. 買主は、まずはメルカリに代金支払いをして、取引の完了を待ちます。
3. 売主は、支払が完了した通知をメルカリから受け取ったら、発送をします。
4. 買主は、商品が手元に届いて、商品に問題がなければ、メルカリに取引完了連絡をします。
5. メルカリは、取引完了の報告をもって、預かっている代金を売主に支払うのです。

この場合は、メルカリがエスクロー会社となっています。

このようなサービスのことを「エスクロー」と呼びます。

ドバイ不動産のエスクローの仕組み

ドバイでは「エスクロー口座法」という法律があり、ドバイ政府がドバイ不動産の購入に関して、エスクロー会社として機能するようになっています。

オフプラン物件を購入する方は、開発プロジェクトのエスクロー口座に物件代金を支払います。

ディベロッパーは、このエスクロー口座に入金された物件代金をプロジェクトの建設、コンサルティング、販売およびマーケティング、土地の支払い以外の費用に使用することはできません。エスクロー口座の資金は、建設計画の各段階が完了してはじめて、エスクロー口座からプロジェクト請負業者（下請け業者）およびコンサルタントに直接支払われます。不動産規制庁（RERA）は、エスクロー口座の収入と支出の明細書を定期的に要求し、監査します。

エスクロー口座法では、ディベロッパーの債権者はエスクロー口座に保持されている資金を差し押さえる権利がありません。

つまり、エスクロー口座法では

1. 購入者は、エスクロー口座に代金を支払う
2. ディベロッパーが倒産したら、エスクロー口座に残っている資金は投資家に返金される
3. このエスクローの流れは、法律によって保護されている

という特徴があります。

その上で

• 不動産規制庁（RERA）は、エスクロー口座の収入と支出の明細書を定期的に監査する
• 下請には、エスクロー口座から直接支払われる
• ディベロッパーの債権者も、エスクロー口座には手を付けられない

というルールがあり、安全にドバイ不動産を購入できる仕組みが整っているのです。

東南アジアなどでよくある

オフプランを購入したら、ディベロッパーが倒産してしまって、投資資金が1円も戻ってこなかった。

という状況を回避するための法律なのです。

ドバイ不動産のエスクローの落とし穴

一般的なエスクローの仕組みであれば

取引が完了しなければ、買主に全額お金が戻ってくる

というものです。

しかし、ドバイ不動産のエスクローの仕組みは

建設プロジェクトの各段階の資金は、エスクロー口座から使われてしまう
ただし、ディベロッパーが倒産した場合、残ったエスクロー口座の資金は返金される

というものです。

例えば、100名が1億円の物件を購入して、100億円がエスクロー口座に入金された場合

1. ディベロッパーが30億円を使って、建設工事の30％を完了した段階で、倒産してしまう
2. 投資家に返金されるのは、残った70億を100名で分配した、7,000万円となる

のですから、「ディベロッパー倒産時に100％全額が返金されるわけではない」ということに注意が必要です。

とはいえ、それであっても、まったくエスクローの仕組みがない国が多い中で、ドバイは、十分に投資家保護を進めている国だといえます。

まとめ

ドバイ不動産を購入する際は、オフプランであれば、ドバイの法律である「エスクロー口座法」が適用されます。

自動的にエスクロー口座の仕組みが利用できるため、万が一、ディベロッパーが倒産した場合には、エスクロー口座に残った金額は投資家に返金されることになります。

ディベロッパー倒産時に100％全額が返金されるわけではないので、完全に安全な仕組みとは言えないものの、エスクロー口座の仕組みが全くない他の国の海外不動産投資に比べれば、ドバイ不動産は、安心して投資できる環境にあると言えます。

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