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ドバイ不動産投資がおすすめの理由13選

ドバイ不動産への投資は、非常におすすめの投資先となっています。その理由は、挙げていけばキリがありませんが、しっかり掘り下げて、ドバイ不動産投資のおすすめの理由を紹介します。

ドバイ不動産投資とは?

ドバイの不動産に投資すること

を言います。

ドバイは、そもそも国の名前ではありません。UAE(アラブ首長国連邦)の都市の一つがドバイです。ちなみにUAEの首都は、アブダビでドバイではありません。

UAE(United Arab Emirates アラブ首長国連邦)は、アラビア半島の東南端、アラビア湾の出口と一部オマーン湾に面し、アブダビ、ドバイ、シャルジャ、ラス・アル・ハイマ、フジャイラ、アジュマン、ウンム・アル・カイワインの7つの首長国により構成される連邦国家です。国土の大部分は砂漠地帯ですが、アブダビ首長国の東部アル・アイン地方などはオアシスに恵まれ、肥沃な土壌をもっています。

ドバイは、7つの国の連合国家であり、その一つの首長国がドバイということになります。

つまり、日本で言えば「東京への投資」「大阪への投資」のような都市レベルの不動産投資を意味します。

では「なぜ、ドバイ不動産投資が世界的にも注目されているのか?」を丁寧に解説していきます。

ドバイ不動産投資おすすめの理由

1.人口が増える都市である

ドバイの人口は、執筆時点(2023年11月時点)で

3,008,000人

と言われています。

UAE(アラブ首長国連邦)の人口推移

ドバイの人口推移

ドバイの人口は、2040年までに約2倍の580万人に増加すると予想されています。

人口が増えることは、経済成長における重要な要素となります。これは、人口減少中の日本と比較してみると明確ですが、人口が増えることで消費が増え、経済が発展し、不動産価格が上昇するからです。

日本の高度経済成長期のように人口が増加する都市では、不動産価格も上昇することが見込まれます。

2.明確かつ具体的な目標を持つ都市計画がある

ドバイには「Dubai 2040 Urban Master Plan」と呼ばれる、2040年までの都市計画プランが発表されています。

「Dubai 2040 Urban Master Plan」では、2040年までに実現する目標として

  • 人口が増加(現在の330万人から780万人へ)
  • 都市中心部の開発(5都市中心部)
  • 主要な公共交通機関の駅から800メートル以内に住む人口の割合55%
  • 住民のあらゆるニーズに応え、柔軟で持続可能な移動手段を使用してアクセスできるサービスセンターの開発
  • 緑とレクリエーションスペースのサイズが2倍(+105%)
  • 自然保護区と田舎の自然地域が首長国の総面積の60パーセントに
  • サービスエリア、住宅エリア、職場を結ぶ緑の回廊が複数設置され、都市全体での歩行者、自転車、持続可能な移動手段の移動を促進する
  • ホテルや観光活動のための土地面積は134%増加し、商業活動のための土地面積は168平方キロメートルに増加する
  • 教育施設と保健施設のための土地面積は25パーセント増加する
  • 公共ビーチの長さは400%増加する
  • 20年以上にわたって市民のニーズに応える最高水準の統合された多様な住宅オプション
  • 首長国の持続可能な開発と改善を支援する都市計画法の策定

などが掲げられています。

UAE(アラブ首長国連邦)ならびにドバイでは、都市計画(Urban Master Plan)を定期的に策定し、その目標を実現するために、国全体が政治や経済などすべての方面からバックアップし、実現していく政策を取ります。

石油をほとんど産出しないドバイは、ビジネス環境や都市インフラを整備することで経済成長を遂げてきた国です。

だからこそ、都市計画(Urban Master Plan)が実現するかどうか?で、外国資本・外国人投資家からの信頼は大きく変動するため、国を挙げて「都市計画(Urban Master Plan)を実現させよう」とするのです。

日本の政治のように、責任を持ちたくないから具体的な目標を設定せずに、あいまいな計画を立案するのとは、大きく異なります。

数字目標を明確に公表し、それを実現するために国を挙げて取り組む姿勢がある国であること = 投資先として信用できる国・都市

と言えるのです。

「Dubai 2040 Urban Master Plan」の数値目標が達成されれば、当然ですが、不動産価格も上昇するのはほぼ確実なものと言えるのです。

3.ドバイの税金はほぼ無料。ドバイの富裕層に有利な税制

ドバイは、税金が安い・無料であることで、多くの外国人投資家に興味を持たれている国です。税金がないからこそ、富裕層にとって「移住」という選択肢が取りやすいのです。富裕層が移住を検討するのですから、当然ながら、不動産価格は上昇していきます。

ドバイの税制

  • 所得税:0%
  • 相続税:0%
  • 贈与税:0%
  • 固定資産税:0%
  • 付加価値税(VAT):5%
    ※2018年1月~
  • 法人税:9%
    ※2023年6月~。AED:375,000(約1,500万円)以下の小規模事業者は対象外。また、フリーゾーン企業については、施行規則の条件をすべて満たす場合には免税

徐々に税金が引き上げられているという背景はありますが、それでも、個人所得税も、相続税も、0%ですから、資産が多い投資家にとっては、移住を検討するに値する国と言えます。

税金がほぼないからこそ、富裕層が集まる国と言えます。

4.不動産購入でビザが取得可能

ドバイは、ビザを取りやすい国となっています。

居住用不動産に投資する不動産投資家向けのビザは、2種類あります。

  1. 不動産所有ビザ
  2. ゴールデンビザ

です。

不動産所有ビザ

  • ビザ期間:2年
  • 投資種別:不動産購入オーナー
  • 投資金額:750,000AED以上
  • その他:ローン不可、6カ月に1回はドバイ滞在が必要、就労はできない、家族もビザ取得可能

ゴールデンビザ

  • ビザ期間:10年
  • 投資種別:不動産購入オーナー
  • 投資金額:2,000,000AED以上
  • その他:ローン可、6カ月に1回の滞在条件はない、就労も可能、家族もビザ取得可能

200万AED(約8,000万円)の不動産を購入すれば、10年間のビザが取得でき、エミレーツID(マイナンバーのようなもの)が取得できるため、銀行でも、免許でも作れるようになります。ご家族も家族ビザが取得できます。10年経過後も、不動産を所有していることで延長が可能となっています。

ビザが取りやすいことで、移住もしやすい国として、国外の富裕層からの投資が集まっています。

5.治安が良い

富裕層が「住みたい」「移住したい」と考える最大の理由に「治安の良さ」が挙げられます。

お金を持っている人ほど、強盗などの犯罪に巻き込まれる確率は高くなってしまうため、「治安の良さ」は絶対条件であり、「治安が良い国」「治安が良い都市」の方が不動産価格が上がる傾向にあります。・

ドバイは、世界的に見ても治安の良い都市です。

最新のデータによると

  • 窃盗や性的暴行に対する犯罪発生ランキングは、世界最下位
  • 火災発生件数は、世界最下位
  • 交通事故は、世界7番目に少ない

などのデータがあります。

安全性の評価には様々な統計がありますが

  • numbeo 都市別安全指数2023 → ドバイ 7位/東京 33位
  • Economist Intelligence Unit の Safe Cities Index (SCI) → ドバイ 28位/東京 1位

と、東京よりも安全とされている統計データもあるぐらいです。

「治安の良さ」は、移住を考えるうえでも、投資を考えるうえでも、外せない重要な要素と言えます。

6.GDPも急上昇中

GDPとは

「Gross Domestic Product」の略で、「国内総生産」のことを指します。 1年間など、一定期間内に国内で産出された付加価値の総額で、国の経済活動状況を示します。 付加価値とは、サービスや商品などを販売したときの価値から、原材料や流通費用などを差し引いた価値のことです。

その国の経済の見通しをはかる目安として利用されるのが「GDP」です。経済成長率はGDPが1年間でどのくらい伸びたかを表します。 GDPが増え、経済成長率が高まることは、その国の景気が良いことを示します。

ドバイのあるアラブ首長国連邦(UAE)のGDPは、コロナ禍で一時的に下落したものの、基本的には急上昇を続けています。

アラブ首長国連邦(UAE)GDP推移

GDPが上昇しているということは、経済が成長していることを意味します。GDP成長中のアラブ首長国連邦(UAE)、並びにドバイの不動産も、経済成長とともに上昇が見込まれることを意味します。

7.通貨ディルハム(AED)は、米ドル連動

アラブ首長国連邦(UAE)の通貨は「ディルハム(AED)」です。

1997年11月から現在にかけてはアメリカ合衆国ドルと1ドル=3.6725ディルハムでペッグしています。

ペッグとは

自国の通貨と、米ドルなど特定の通貨との為替レートを、一定に保つ制度のこと

つまり、

米ドルと為替レートは固定で通貨が運用されている

ということを意味します。

海外不動産投資では、不動産価格の変動とともに、為替変動も、考慮しなければなりません。

ドバイ不動産投資では、ドルペッグが採用されているため、為替変動は「米ドル/円」の変動を意識すれば良いということになります。米ドルに対して「円高になるのか?円安になるのか?」を考えればいいだけですので、シンプルな予想が建てられるメリットがあります。

急激な通貨安になるようなリスクが少ないこともメリットです。

8.日本と比較しても、まだ物件価格が割安

2023年9月時点の主要な都市の不動産価格ですが

1Bedのアパート価格

都市名販売価格(USD/㎡.)割合月額賃料(USD)割合利回り(%)1Bed価格(USD)割合
香港$25,133 100.0%$3,175 100.0%3.1%$1,800,000 100.0%
シンガポール$18,632 74.1%$3,800 119.7%4.8%$1,040,000 57.8%
チューリッヒ/スイス$17,702 70.4%$2,806 88.4%3.1%$861,350 47.9%
テルアビブ/イスラエル$14,740 58.6%$2,230 70.2%2.9%$945,000 52.5%
ルクセンブルク$12,965 51.6%$1,926 60.7%2.6%$861,350 47.9%
パリ/フランス$10,966 43.6%$2,033 64.0%4.2%$658,050 36.6%
コペンハーゲン/デンマーク$8,407 33.5%$2,006 63.2%4.3%$551,050 30.6%
アムステルダム/オランダ$8,024 31.9%$1,926 60.7%5.3%$426,395 23.7%
ストックホルム/スウェーデン$7,327 29.2%$1,647 51.9%5.3%$445,655 24.8%
ダブリン/アイルランド$7,312 29.1%$1,679 52.9%8.3%$294,250 16.3%
オスロ/ノルウェー$7,020 27.9%$957 30.1%3.8%$405,530 22.5%
ベルリン/ドイツ$6,180 24.6%$813 25.6%3.3%$401,250 22.3%
ヘルシンキ/フィンランド$6,098 24.3%$1,412 44.5%4.3%$513,065 28.5%
リスボン/ポルトガル$5,677 22.6%$1,605 50.6%4.8%$406,600 22.6%
ミラノ/イタリア$5,645 22.5%$3,036 95.6%7.1%$679,450 37.7%
ウィーン/オーストリア$5,253 20.9%$1,166 36.7%3.7%$449,400 25.0%
プラハ/チェコ共和国$5,183 20.6%$1,348 42.5%4.0%$555,330 30.9%
東京/日本$4,691 18.7%$1,270 40.0%4.3%$393,500 21.9%
サンフアン/プエルトリコ$4,650 18.5%$2,200 69.3%8.3%$395,000 21.9%
リュブリャナ/スロベニア$4,230 16.8%$829 26.1%4.3%$219,350 12.2%
マドリッド/スペイン$4,217 16.8%$1,605 50.6%6.3%$395,900 22.0%
バンコク/タイ$3,980 15.8%$953 30.0%6.3%$323,500 18.0%
ドバイ/アラブ首長国連邦$3,864 15.4%$4,084 128.6%5.3%$953,500 53.0%
ブリュッセル/ベルギー$3,669 14.6%$1,177 37.1%4.2%$283,550 15.8%
ブラチスラバ/スロバキア$3,360 13.4%$856 27.0%5.3%$315,650 17.5%
タリン/エストニア$3,271 13.0%$695 21.9%4.8%$212,930 11.8%
ワルシャワ/ポーランド$3,151 12.5%$1,080 34.0%6.3%$228,980 12.7%
ザグレブ/クロアチア$3,052 12.1%$588 18.5%4.5%$144,450 8.0%
クアラルンプール/マレーシア$2,938 11.7%$770 24.3%5.3%$252,500 14.0%
ムンバイ/インド$2,900 11.5%$541 17.0%4.3%$180,276 10.0%
ケープタウン/南アフリカ$2,829 11.3%$795 25.0%10.0%$137,500 7.6%
ビリニュス/リトアニア$2,731 10.9%$856 27.0%6.7%$230,050 12.8%
ドーハ/カタール$2,725 10.8%$2,335 73.5%5.6%$453,500 25.2%
ブダペスト/ハンガリー$2,699 10.7%$722 22.7%5.0%$167,455 9.3%
サンティアゴ/チリ$2,668 10.6%$375 11.8%5.0%$93,000 5.2%
モンテビデオ/ウルグアイ$2,641 10.5%$710 22.4%5.9%$169,000 9.4%
台北/台湾$2,632 10.5%$780 24.6%2.0%$675,500 37.5%
バレッタ/マルタ$2,487 9.9%$963 30.3%3.7%$0 0.0%
リガ/ラトビア$2,452 9.8%$535 16.9%7.7%$97,905 5.4%
ハノイ/ベトナム$2,280 9.1%$670 21.1%4.0%$214,500 11.9%
アテネ/ギリシャ$2,261 9.0%$1,016 32.0%5.3%$267,500 14.9%
ニコシア/キプロス$2,200 8.8%$642 20.2%5.0%$139,100 7.7%
メキシコシティ/メキシコ$2,028 8.1%$1,467 46.2%5.9%$249,500 13.9%
リオデジャネイロ/ブラジル$1,895 7.5%$965 30.4%5.3%$225,000 12.5%
リマ/ペルー$1,828 7.3%$715 22.5%5.6%$175,500 9.8%
ブカレスト/ルーマニア$1,810 7.2%$642 20.2%6.7%$155,150 8.6%
ブエノスアイレス/アルゼンチン$1,790 7.1%$650 20.5%5.9%$132,000 7.3%
ポドゴリツァ/モンテネグロ$1,693 6.7%$374 11.8%5.9%$88,810 4.9%
ソフィア/ブルガリア$1,658 6.6%$535 16.9%4.5%$173,340 9.6%
ラバト/モロッコ$1,640 6.5%$714 22.5%7.7%$138,000 7.7%
スコピエ/マケドニア$1,565 6.2%$299 9.4%5.3%$70,620 3.9%
メデジン/コロンビア$1,560 6.2%$830 26.1%7.7%$119,000 6.6%
マニラ/フィリピン$1,300 5.2%$730 23.0%5.0%$176,000 9.8%
イスタンブール/トルコ$1,280 5.1%$604 19.0%6.7%$255,730 14.2%
トビリシ/ジョージア$1,253 5.0%$945 29.8%9.1%$142,000 7.9%
チュニス/チュニジア$990 3.9%$420 13.2%5.3%$54,000 3.0%
ジャカルタ/インドネシア$812 3.2%$975 30.7%7.7%$112,500 6.3%
ニューカイロ/エジプト$520 2.1%$565 17.8%5.6%$129,500 7.2%

これを見る限りは

平米あたりの不動産価格は

香港を100とした場合

  1. シンガポールが74.1
  2. パリが43.6
  3. 東京が18.7
  4. ドバイが15.4

世界的に見ても、まだまだ割安の水準にある

と言えます。

仮にドバイがシンガポール並みに発展するとしたら、5倍は不動産価格が上昇すると考えることもできます。

まだ、「不動産価格がそこまで高くない」というのは、ドバイの不動産購入を考えるうえで、重要なポイントと言えます。

9.世界の中心に存在するアクセスの良さ

ドバイが世界の富裕層の投資先に選ばれる大きな理由として

アクセスの良さ

というものがあります。

ドバイは、中東にあり

ヨーロッパからも、アジアからも、アフリカからも行きやすい中心にある

という立地の良さがあります。

日本からは、約11時間と近くはありませんが・・・

  • フランス(パリ) → ドバイ 約2時間
  • ドイツ(フランクフルト) → ドバイ 約6時間
  • シンガポール → ドバイ 約7時間
  • エジプト → ドバイ 約4時間
  • インド(デリー) → ドバイ 約3時間
  • ロシア(モスクワ) → ドバイ 約6時間
  • 南アフリカ(ヨハネスブルグ) → ドバイ 約8時間
  • イギリス(ロンドン) → ドバイ 約8時間

と、

ヨーロッパやアフリカの人から見ると、シンガポールに行くよりも、ドバイは近い

という大きなメリットがあります。

だからこそ、ヨーロッパ、アフリカ、インド、ロシアなどの富裕層は、ドバイに投資をしたがるのです。

10.外国人でもローンが使える

ドバイ不動産に関しては、海外在住の外国人であっても、ローンを利用しての購入が可能です。

ただし、ローンの融資率(融資額/物件価格)は、50%ですので、日本の住宅ローンのように自己資金1割で借りられるわけではありません。

それでも、全額自己資金というのが一般的な海外不動産投資の中では、ローンが使えるドバイ不動産は、レバレッジを使って、投資ができる選択肢となっています。

ドバイで利用できるローン

居住状況UAE非居住者UAE非居住者UAE居住者UAE居住者
物件状況オフプランレディプランオフプランレディプラン
融資可否
金利高金利高金利低金利低金利
借入期間25年25年25年25年
返済期限会社員:65歳まで
・自営業:70歳まで
会社員:65歳まで
・自営業:70歳まで
会社員:65歳まで
・自営業:70歳まで
会社員:65歳まで
・自営業:70歳まで
自己資金(最低)-50%-ゴールデンビザ
10%~30%
ゴールデンビザ以外
30%~50%
年齢条件25歳以上25歳以上21歳以上21歳以上

11.ドバイ不動産は、ドバイ政府がエスクローを義務化している

ドバイのディベロッパーは、オフプラン物件(これから建設される物件)を販売する際には、エスクロー口座法に伴い、エスクロー口座の登録が必要になります。

ドバイ不動産のオフプラン物件を購入した投資家は、その購入代金をエスクロー口座に入金します。

ディベロッパーは、ドバイ政府(ドバイ土地局)に申請した開発計画の進捗に応じて、エスクロー口座から直接、下請に支払いをする仕組みになっています。ディベロッパー自身は、エスクロー口座から出金できないため、開発計画を完了させないと利益を出せない仕組みです。

また、プロジェクトが途中で停止した場合は、ドバイ土地局がなんとかプロジェクトを完了させる方法がないのか?指導したうえで、それでもダメな場合は、エスクロー口座から投資家に返金される仕組みです。

ドバイ土地局は、ディベロッパーの収支を定期的に監査する仕組みになっており、投資化にとっては「オフプラン物件が完成する」まで、資金が使い込まれたり、他の支払いに使われたり、するリスクを排除し、ドバイ土地局が監査をしながら、オフプラン物件の完了を監視してくれる、安全性の高い仕組みとなっています。

12.世界の富裕層が移住している

Henley & Partnersの調査によると、投資に使える資産が1億円以上の富裕層の移住している国のランキングで、UAEは,2022年は1位、2023年は2位となっています。

富裕層の多くが移住する → 移住先の高級マンション・高級ヴィラを購入する → 不動産価格が上昇する

という関係にあります。

富裕層の移住先として選ばれている理由には「税金がない」ことが挙げられますが、税金がゼロという政策を維持する限り、富裕層の移住者数は一定の水準で安定することが予想されるため、不動産価格も安定して高い状態になることが想定されます。

世界中の富裕層の移住者が多いことが、不動産価格の上昇、安定にもつながっているのです。

13.イスラム教が緩く、外国人も暮らしやすい

イスラム教とは?

イスラム教は、キリスト教・仏教と並ぶ世界三大宗教のひとつで、キリスト教に次ぐ世界第2位の信者数約19億人(世界人口の約25%)を誇る宗教のことを言います。誕生は、西暦610年、預言者ムハンマド(570年頃~632年)が神の啓示を受けたことからはじまりました。

信仰の対象は、ただひとつの神である「アッラー」で、アラビア語で「神」を意味します。アッラーはこの世の全てを支配する全知全能の神とする、唯一絶対の神を信仰する宗教を「一神教」と呼びます。さらにイスラム教では、偶像崇拝が禁止されており、神の唯一性を重視するため、預言者の姿を描く絵画的表現は許されていません。

イスラム教のルールには

  • 豚肉、アルコール飲料、動物性食材全般を食べない
  • 夜明け前、昼、午後、日没時、夜と1日に5回5分程度の礼拝を行う
  • 異性との接触は望ましくない
  • 一年に一度、夜明けから日の入りまで断食をする(ラマダーン)
  • 男女ともに体の露出を少なくする。とくに女性は顔と手以外を隠す

などのルールがあり

イスラム教徒()ムスリム)ではない外国人がイスラム教の国で暮らすと

  • 食べ物に困る
  • お酒が飲めない
  • 男女の恋愛関係などで困る
  • イスラム教徒に配慮する

などの必要が出てきます。

しかし、同じイスラム教の国でも、イスラム教が強い国と弱い国があります。

  • イスラム教徒の影響が強い国:サウジアラビア、アフガニスタン、イラク、パレスチナ、パキスタンや
  • イスラム教徒の影響が弱い国:UAE、トルコ、キルギス、ウズベキスタン、カザフスタン、トルクメニスタン

とくにドバイは、外国人観光客や外国人移住者を受け入れることが国の政治方針です。観光以外の産業がないため、「外国人、外国資本を受け入れなければならない」という背景があり、かなりイスラム教の緩い国・都市となっています。

ホテルなどでの飲酒も可能ですし、ドバイにカジノができるのもイスラム教の国では前例のないことです。ショッピングモールなどでは、外国人が露出の多い服装をしていますし、普通に外国人が暮らせるようになっているのです。

外国人がイスラム教をほとんど気にすることなく、移住できる、観光できることは、不動産価格の上昇に重要な要素と言えます。

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