アブダビ不動産の購入費用｜公表額と、公表がない費用の分け方

アブダビの物件を検討していると、「諸費用は価格の5%くらいです」といった説明を受けることがあります。その5%の内訳を1行ずつ示せる資料は、日本語ではほとんど見つかりません。ドバイの費用を書いた記事は増えましたが、登記を扱う機関も料金表も別なので、そのまま当てはめられません。

先に結論を書きます。アブダビの購入費用のうち、金額が公表されているのはごく一部です。アブダビ不動産センター（ADREC）が運営するDARIの案内ページには、売買の登録手数料の率、評価証明書の額、窓口へ出張してもらうときの料金が書かれています。一方で、仲介手数料の上限、権利証の発行手数料、引き渡しのときに登記簿を移す費用の額は、当サイトが読めた範囲の案内ページには出てきませんでした。

この記事は、その境目をはっきりさせるためのものです。公表値を並べて総額を断定するのではなく、自分の見積もりを「確認できた欄」と「空欄」に分けて作れる状態を目指します。空欄を推測で埋めないことが、この種の取引でいちばん効きます。手続きの順序そのものはアブダビ不動産の買い方で扱っているので、ここでは金額だけを見ます。

費用は3つの群に分かれます

アブダビの購入費用を並べると、性質の違う3つの群になります。価格に対する割合で決まるもの、金額が固定で公表されているもの、そして公表を確認できなかったものです。見積書を受け取ったときは、まずこの3つに仕分けてください。

3列目が空いていることを、資料の不備と考えないでください。アブダビの制度で決まっているのは登録に関わる部分で、仲介手数料のように当事者間の合意で決まるものは、そもそも公表される性質のものではありません。公表されていない費用は、契約書か見積書で個別に確かめる項目です。「相場です」という説明だけで金額を確定させないでください。

もうひとつ、割合で決まるものと固定額のものを混ぜないでください。物件価格が上がれば前者は比例して増えますが、後者は変わりません。価格帯の違う候補を比べるとき、諸費用を1つの率でまとめてしまうと、安い物件ほど固定費の重みが大きくなる事実が見えなくなります。

登録手数料は売買価格ではなく「高いほう」に掛かります

金額として最も大きくなるのが、売買の登録手数料です。DARIの案内ページには、次の記載があります。転記します。

読み違えやすいのは1行目です。売買価格だけを見て2%を計算すると、足りないことがあります。案内は評価額と売買価格を比べて高いほうを基準にすると書いており、評価額はDARIが自動で計算すると説明されています。値引きの交渉が成立しても、評価額のほうが高ければ、手数料はその評価額を基準に決まります。交渉で価格を下げた分だけ諸費用も下がる、とは限りません。

2行目の1%という記載も同じページに併記されていますが、どの場合に2%ではなくこちらが適用されるのか、条件の説明は見当たりませんでした。確認できていないので、この記事では条件を推測しません。実際の取引では、申請の画面に表示される金額を根拠にしてください。

同じページには、市の手数料（municipality fees）が評価額とともに自動で計算されるという記載もあります。ただし、その率も金額も、このページには書かれていません。売買の登録に伴う市の手数料がいくらになるのかは、当サイトでは確認できていません。見積書に「市の手数料」の行があるなら、根拠になる画面の表示を見せてもらってください。

誰が払うかについても、制度で固定されているわけではありません。オフプラン住戸の売買登録の案内には、申請の入力の中に登録手数料を負担する人を選ぶ段があり、指定された側に支払いの通知が届くと書かれています。手数料の負担者は交渉の対象です。「買主が全額負担するのが普通です」と言われたときは、申請画面のどの欄にどう入力されるのかまで確かめてください。

評価証明書は、買う前から動く費用です

売主が売却を始めるには、有効な評価証明書と権利証が要ります。案内ページによると、評価証明書は1か月（30日）を超えていないこと、権利証は6か月（180日）を超えていないことが条件です。この2つの期限は、買主の費用にも間接的に効いてきます。

評価証明書そのものの料金は、DARIのサービス案内に出ています。

住戸を買う場合に関係するのは1行目です。金額そのものは大きくありませんが、30日という有効期限のほうが実務では重くなります。売主が「書類はそろっています」と言った日から数えて、署名までに1か月以上かかるなら、取り直しが必要になる可能性があります。誰がその費用を持つのかは案内に書かれていないので、期間が延びそうなときは先に決めておくほうが安全です。

土地の料金を4区分載せたのは、同じ「評価証明書」という名前でも、対象と金額が用途によって変わることを示すためです。住戸だけを検討している人には直接関係しません。ただ、見積書に評価費用の行があるとき、それが住戸のものか土地のものかで金額の意味が変わります。

窓口へ来てもらう手続きには、別の料金表があります

DARIには、希望の場所へ来て手続きを行う出張サービスがあり、料金が手続きごとに公表されています。売買の登録手数料とは別に発生する費用なので、混ぜないでください。

この料金表で目を引くのは、VATを含む額と含まない額が並べて公表されていることです。所有権の移転はAED1,000で、5%のVATを加えるとAED1,050になります。手続きそのものへの課税ではなく、サービスに対する課税だと分かる書き方になっています。

一方、オンラインで完結させた場合に同じ手続きの料金がいくらになるのかは、この表からは読み取れません。DARIの個人向けサービスの一覧には、エスクローの預託金の照会と抵当権の抹消について、それぞれAED50の登録料が表示されていました。出張のAED315と、一覧に出ているAED50は別のものです。同じ「抵当の抹消」という言葉でも、どの経路で行うかで桁が変わります。

エスクローの預託金を照会できることは、オフプランを買う人にとって費用以上の意味を持ちます。支払った代金が指定の口座へ入っているかを、AED50で確かめられるということです。抵当権を付けて引き渡しを受ける場合の手続きはアブダビのオフプランに抵当権で別に整理しています。

支払いは1回では終わりません

費用は契約日にまとめて発生するわけではなく、手続きの段ごとに分かれます。どの段でいくら払うのかを時系列に並べると、確認できている金額と確認できていない金額の位置がはっきりします。

注意したいのは最後の段です。オフプラン住戸を買った人は、引き渡しのときに初期不動産登記簿から不動産登記簿へ移す手続きを経ます。案内には、自治体の承認の後に指定された側が未払いの登録料を支払い、権利証を取得すると書かれていますが、その額は示されていません。権利証を取り出す手続きの案内にも、手数料の記載はありませんでした。引き渡しの直前に金額が判明する項目がある、という前提で資金を用意してください。

VATは住戸と商業用で扱いが違います

UAEの付加価値税について、連邦税務庁（FTA）と財務省は同じ内容を公表しています。物件の種類で扱いが分かれます。

住戸を買う個人にとっての意味は単純です。住宅用の物件では、価格に5%が上乗せされる形にはなりません。免税とゼロ税率は事業者側の仕入税額控除の扱いが違うだけで、買主が支払う税額はどちらも生じません。財務省は、住宅の購入者にとってVATが取り戻せない負担にならないようにするための扱いだと説明しています。

ただし、サービスに対するVATは別です。前の節で見たとおり、DARIの出張サービスの料金には5%が加算された額が併記されています。物件そのものと、手続きやサービスへの課税を分けて考えてください。仲介手数料に対するVATの扱いは、この2つのページからは読み取れなかったため、この記事では断定しません。

商業用の物件を検討している場合は前提が変わります。5%が課税対象になるため、同じ価格帯でも必要な資金が変わります。どの権利で持つかによる違いはアブダビ不動産の所有権は4種類を参照してください。

買ったあとに続く費用は、別の枠に置きます

購入時に一度だけ発生する費用と、持ち続けるあいだ毎年かかる費用を、同じ表に混ぜないでください。総額が大きく見えるだけで、判断には使えなくなります。

賃貸に出す場合に関係する費用は、DARIが公表しています。

案内ページには、料金は契約の種類によって変わるという注記も添えられています。この表は購入費用ではありません。買った住戸を貸すと決めた時点で発生するもので、購入の判断とは別の欄に置いてください。

管理費（サービスチャージ）については、当サイトはアブダビの公表値をまだ確認できていません。物件ごとに異なる性質のものなので、検討している住戸の実額を売主かディベロッパーの書面で確かめる項目になります。市場全体の取引の動きはアブダビのデータにまとめています。

当社は、値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。この記事が扱っているのは公表されている費用の記載だけで、購入の結果を示すものではありません。

この記事で確認できなかったこと

アブダビ政府の総合窓口であるTAMMの不動産サービスのページは、確認日の時点で当サイトの自動取得では応答を読み取れませんでした。手数料の網羅的な一覧はそちらにある可能性がありますが、読めていないものを読んだことにはできません。ADRECの公式サイトの一部のページも、同じく取得できませんでした。

金額として確認できなかったものを、そのまま挙げます。売買の仲介手数料の率と上限、売買に伴う市の手数料の率、権利証の発行手数料、初期登記簿から不動産登記簿へ移すときの登録料、オンラインで抵当権を登記した場合の手数料、各手続きに要する日数です。これらを「だいたい2%」といった数字で埋めないでください。当サイトが確かめられなかったことと、その費用が存在しないことは別です。

住宅ローンを使う場合の頭金の割合についても、この記事では扱っていません。UAE中央銀行の規則本文を確認日の時点で取得できなかったためです。融資の条件を前提に資金計画を組むときは、金融機関の提示条件と規則の原文の両方を確かめてください。

まとめ

アブダビの購入費用で金額が公表されているのは、売買の登録手数料が完成住戸で評価額と売買価格の高いほうの2%、オフプランで売買価格の2%、登録が21日を過ぎた場合のAED10,000、住戸の評価証明書がAED1,000、DARIの出張サービスがAED315からAED1,890までです。住宅用の物件そのものにVATは上乗せされませんが、サービスの料金には5%が加算されています。

公表を確認できなかったのは、仲介手数料の率、権利証の発行手数料、登記簿を移すときの登録料、市の手数料の率です。見積書を受け取ったら、この記事の表と突き合わせて、公表値がある行とない行を分けてください。ない行こそ、根拠を尋ねる価値のある行です。