ドバイ市に関する2026年法律第18号｜DIFCも適用範囲に

ドバイ政府メディアオフィス（Government of Dubai Media Office）は2026年11月12日、UAE副大統領・首相でドバイ首長の Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum がドバイ市（Dubai Municipality）に関する2026年法律第18号を発したと公表しました。ドバイ市を、法人格と、目的の達成に必要な行為を行う能力を持つ政府部門として位置づける法律です。

先に結論を書きます。この公表の範囲では、物件を買うときの手続きは変わりません。登記の手数料、外国人が権利を取得できる区域、売買や賃貸の登録の方法について、公表ページに記載はありません。新しく公表されたのは、ドバイ市の目的、権限が及ぶ範囲、統治の仕組み、そして置き換えられた古い命令です。

それでも読む価値があるのは、適用範囲の書き方です。公表ページには、ドバイ市が権限を行使する範囲として特別開発区域とフリーゾーンが含まれ、その例としてDIFCが挙げられています。DIFCやフリーゾーンの物件を検討している読者にとっては、自分の住戸がどの役所の規律の下にあるのか、という問いに直接触れる部分です。

この記事では、公表ページに書かれている範囲・権限・統治・廃止の4点を分けて確かめます。そのうえで、建てるとき・買うとき・DIFC内で登記するときに向き合う窓口が誰なのかを、ドバイ市、ドバイ土地局（Dubai Land Department、以下DLD）、DIFCのそれぞれの公式ページで確認します。確認日は2026年11月14日です。報道機関の記事は発表を見つけるために使い、文言と事実の出典にはしていません。

適用範囲に、特別開発区域とフリーゾーンが入っています

公表ページの書き方は「Under the Law, Dubai Municipality will exercise its mandate and powers across the Emirate of Dubai, including special development zones and free zones, such as the Dubai International Financial Centre (DIFC).」です。ドバイ首長国の全域で権限を行使し、そこに特別開発区域とフリーゾーンが含まれ、DIFCがその例として挙げられている、という意味になります。

ここが読者に効いてくるのは、ドバイの物件が置かれている場所によって、関わる役所が分かれて見えるからです。フリーゾーンや金融地区の物件は、販売の資料で「独自の制度の下にある」と説明されることがあります。今回の公表は、そのうちの監督と検査の側について、市の権限が及ぶ範囲に含まれると書いたものです。

いっぽうで、公表ページにはこの範囲の中で具体的に何がどう運用されるのかは書かれていません。フリーゾーンの中で建築の審査を誰が行うのか、既に出ている許可がどう扱われるのか、個別の区域にどんな例外があるのかは、いずれも記載がありません。したがって「これでDIFCの物件もドバイ市の建築規制の対象になった」と一歩進めて読むことは、この発表だけではできません。

権限として書かれているのは、監督・検査と遵守の確認です

公表ページは、権限の内容を「its authority to carry out oversight and inspection and verify compliance with applicable legislation」と書いています。監督と検査を行い、適用される法令の遵守を確認する権限です。違反に対する処分の種類や金額は、公表ページに出てきません。

あわせて2つの仕組みが書かれています。1つは外部への委託で、ドバイ市は機能または権限を公的・民間の主体へ委託でき、その合意は権利と義務、条件、要求事項、基準を定めるとされています。もう1つは協力の義務で、すべての個人と政府機関に対し、ドバイ市とその傘下の機関へ全面的に協力し、求められたデータ・情報・書類・統計・報告を提供することを求める内容です。

この2つは、読者が直接何かを申請する話ではありません。ただし、検査や照会の相手が市の職員でない場合がありうること、そして市が求める資料の範囲が法律に書かれていることは、物件を保有する側として知っておく意味があります。

それでも、登記の窓口はこの発表では動きません

ここがこの発表でいちばん誤読されやすいところです。権限の範囲が広く書かれていることと、所有権の登記をどこで行うかは別の話です。公表ページに、登記の窓口を変えるという記載はありません。そこで、3つの窓口を各機関の公式ページで確かめました。

DLDの「Issue Title Deed」の案内は、このサービスを、ドバイ土地局で承認された所有権の証書（Title Deed）の発行を申請し、その書面を更新するためのものと説明しています。発行する主体はDLDです。ドバイの通常の市域で物件を買い、名義を確かめる場面では、ここが窓口になります。外国人が権利を取得できる区域の考え方はドバイのフリーホールドで別に整理しています。

DIFCについては、DIFCが「Registrar of Real Property」（不動産登記官）を置いています。公式ページは、この登記官が、DIFC内にあるすべての物件について、所有者・賃借人その他の当事者の利益と権利を守るための法令と手続きを所管すると説明しています。扱う法令として DIFC Real Property Law、DIFC Strata Title Law、DIFC Leasing Law が挙げられ、日々の運用は DIFC Services が担い、所有権の移転（Freehold Transfer）、賃貸の登録（Lease Registration）、抵当権の登録（Mortgage Registration）などの申請を処理するとされています。

つまり、今回の法律で市の権限の範囲にDIFCが含まれると書かれていても、DIFC内の物件の権利を登記する先は、確認した時点ではDIFCの登記官です。将来この運用が変わるかどうかは、どちらの公式ページにも書かれていません。当社は変わると予想もしませんし、変わらないと保証もしません。確かめた日の記載として、ここに残します。

ドバイ市が実際に出しているのは、建築許可と完了証明書です

今回の法律で位置づけが改めて定められたドバイ市が、物件に関わる場面で何をしているのかも確かめておきます。ドバイ市の「Building Permit Steps」のページは、手続きを定めている部署として Building Control and Building Permits Department を挙げ、対象を建物の種類ごとに、Residential villas（Private and Investment）、Industrial buildings、Multi-storey buildings and public buildings に分けています。扱う書面として示されているのは、建築許可（Building Permits）と完了証明書（Completion Certificates）です。

区画ごとに何を何層まで建てられるかという計画規制も、ドバイ市が公表しています。直近では地区単位の更新が公表されていて、その読み方はアル・サトワの計画規制の更新にまとめました。公共空間の整備も同じ市の仕事で、ドバイ市の公共施設の整備実績に発表の範囲を整理しています。今回の法律は、これらの仕事の法的な土台を置き直したものと読むのが、公表ページに即した読み方です。

1961年の設置命令が置き換わりました

公表ページには、この法律が1961年のドバイ市議会の設置命令（Order Establishing the Dubai Municipality Council）を置き換えると書かれています。あわせて、他の法令の規定がこの法律に抵触する場合は、その抵触する範囲で廃止されるとされ、既存の規則や決定はこの法律に反しない限り有効とされています。

施行については、官報（Official Gazette）に公示され、公示の日から効力を持つと書かれています。言い換えると、公表された日と効力を持つ日は同じではありません。公示がいつ行われたのかは公表ページに書かれていないため、当サイトでは空欄のままにします。法律の原文も、確認した時点ではまだ読めていません。

総裁は、執行評議会に直接の責任を負います

統治の仕組みについても記載があります。ドバイ市の執行体は、総裁（Director General）、複数の執行ディレクター、そして行政と技術の職員で構成されるとされています。総裁はドバイ首長の decree によって任命され、執行評議会（The Executive Council of Dubai）に直接の責任を負います。

執行評議会は、不動産に関わる決定もここで承認しています。直近では、2026年11月10日の会議でDLDがまとめた市場の見通しの調査が承認されました。その中身と限界は執行評議会が承認したDLDの市場調査に分けて記録しています。拠点整備の計画も同じ評議会の承認を経ていて、都市センター開発計画に目標値を整理しました。

読者にとっての意味は、市の長が評議会に対して直接の責任を負うと法律に書かれたことです。ただし、評議会が市の個別の許可や検査にどう関わるのかは公表ページに書かれていません。ここも推測せずに空欄にします。

この発表で答えられること、答えられないこと

発表を読んで答えが出る問いと、出ない問いを分けておきます。右の列が「記載がありません」になっているものは、当サイトが調べ切れていないという意味ではなく、公表ページにその項目が無いという事実です。

これから確かめる順番

この発表は、ドバイ市の法的な土台を置き直したものです。今日の価格と家賃は、この発表では動きません。読者が次に見るべき場所は3つあります。

1つ目は官報です。効力を持つ日は公示の日なので、日付はそこで確かめます。2つ目はドバイ市の公式ページで、建築許可と完了証明書の手続きに変更が出るとすれば、案内はここに載ります。3つ目はDLDとDIFCの登記の案内で、自分の物件がどちらの登記の下にあるのかは、物件の所在によって分かれます。

販売の資料で「新しい法律で規制が変わった」と説明されたときは、どの条文のどの記載かを尋ねてください。今回の公表ページに書かれているのは、範囲、権限、統治、廃止の4点です。それ以外の説明は、この発表を根拠にできません。当社は値上がり・賃料収入・利回りのいずれも保証せず、法令の解釈の代行も行いません。個別の取引については、資格のある専門家に確認してください。