DLDの市場調査を執行評議会が承認｜2030年までに住宅365,000戸

ドバイ政府メディアオフィス（Government of Dubai Media Office）は2026年11月10日、ドバイ執行評議会（The Executive Council of Dubai）がドバイの不動産市場の将来に関する調査の結果を承認したと公表しました。調査を行ったのはドバイ土地局（Dubai Land Department、以下DLD）です。会議は UAE Annual Government Meetings 2026 の一環として開かれ、議長はドバイ皇太子でUAE副首相・国防相の Sheikh Hamdan bin Mohammed bin Rashid Al Maktoum です。

先に結論を書きます。この承認で手続きは何も変わりません。登記の手数料、外国人が権利を取得できる区域、売買や賃貸の登録の方法について、公表ページに記載はありません。新しく公表されたのは数値で、稼働率が3つと、将来の開発の見込みが2つです。

稼働率は住宅が97％、小売が98％、オフィスが94％。見込みは、2030年までに新規の住宅365,000戸と、オフィスおよび小売の床面積がおよそ 1.1 million square metres です。買う側・借りる側にとって読みどころになるのはここです。いまの空き室がどれくらい少ないかと、これから何が増える見込みかが、同じ発表の中に並んでいます。

ただし、この365,000戸をそのまま「2030年までにドバイの住宅が365,000戸増える」と読むと間違えます。同じドバイ政府メディアオフィスは、2026年10月13日におよそ350,000戸という別の戸数を公表しています。数えている対象も、期限の書き方も違う数字です。この記事では、2つの戸数の立場を分け、どちらをどう使えるのかを公表の記載だけで整理します。金額と面積は原語の表記のまま置き、円への換算は行いません。

承認されたのは、ドバイ土地局がまとめた市場の見通しです

公表ページで、この調査について書かれているのは4つです。実施した主体、稼働率、2030年までの開発の見込み、そして何のために使うかです。

実施したのはDLDです。公表ページには、この調査がドバイ不動産セクター戦略2033（Dubai Real Estate Sector Strategy 2033）を支えるものだと書かれています。用途として挙げられているのは、開発会社に投資と開発計画の指針を与えること、プロジェクトの質を高めること、引き渡しを速めること、そして投資家の信頼を強めることの4つです。

あわせて、ドバイが不動産市場の計画をデータに基づいて進めていることの現れだとも説明されています。市場の指標を政策へ反映し、変わっていく需要に応えながら供給と需要の均衡を保つ、という書き方です。これを支えるものとして、順応的な規制の枠組み、統合された電子サービス、そして開発会社と投資家との連携が挙げられています。

注意したいのは、調査そのものが公表されたわけではないことです。公表されたのは結果のうち数値の一部で、調査報告書、対象の期間、標本の取り方、集計の定義は公表ページに載っていません。当サイトが信頼の根拠にしているのは「読者が同じ数字を再現できること」なので、ここは空欄のまま残します。報道で見た要約ではなく、発表そのものに当たって確かめてください。

稼働率の3つの値は、空き室の少なさを示しています

公表ページに並んでいる3つの値は、住宅が97％、小売が98％、オフィスが94％です。いずれも「現在」の値として書かれていて、どの時点の集計かは示されていません。

稼働率は、使われている住戸や床の割合です。住宅の97％は、裏返すと空きが3％ということになります。借りる側にとっては選べる物件が少ない状態、貸す側にとっては空室の期間が短い状態を意味します。ただしこれは市場全体の値で、エリア別や間取り別の数字ではありません。自分が見ている物件の周辺が同じ水準とは限りません。

3つのうち、いちばん低いのがオフィスの94％です。それでも空きは6％で、賃貸の市場としては詰まっている側です。小売の98％はもっとも高く、空き区画が2％しかないという読みになります。住宅・小売・オフィスのどれも、空室が余っている状態としては書かれていません。

ここで確かめられないのは分母です。何を在庫として数え、どの範囲を対象にしたのかが公表ページに書かれていないため、他社が出している稼働率と値が違っても、どちらが誤りとは言えません。稼働率は定義で動く指標です。引用するときは、必ず出どころと一緒に引いてください。

365,000戸は目標ではなく、見込みとして書かれています

公表ページの書き方は「projects the development of 365,000 new residential units」です。掲げた目標の数ではなく、開発が進むと見込んでいる数です。期限は2030年までと書かれています。

オフィスと小売については、床面積でおよそ 1.1 million square metres という書き方です。100万平方メートルを少し超える規模で、戸数とは単位が違うため、住宅の数字と足すことはできません。

ここで分けておきたいのが、見込みと実績です。見込みは、まだ起きていないことについての予想です。実績は、DLDに登録された売買・賃貸・プロジェクトの記録で、すでに起きたことです。当サイトがドバイのエリア別データとして載せているのは後者で、今回の365,000戸は前者にあたります。

この2つを、同じ表や同じ図に並べてはいけません。見込みは外れることがあり、外れたときに誰も責任を負いません。公表ページには、この見込みが外れた場合についての記載もありません。当社は値上がり・賃料収入・利回りのいずれも保証しません。政府の見込みに沿った物件を買えば成果が出る、という説明も行いません。

規模の見当を付ける手がかりは、別の公表資料にあります。ドバイ政府メディアオフィスが2021年3月13日に公表した Dubai 2040 Urban Master Plan では、ドバイの居住人口が2020年の 3.3 million から2040年に 5.8 million へ増えると見込まれていました。ただし、今回の365,000戸がこの人口の見通しに基づくものだとは書かれていません。2つを掛け合わせて1戸あたりの人数を出すような計算をすると、どちらの公表にも無い数字を作ることになります。

先に公表された350,000戸と、同じ数ではありません

ここがいちばん間違えやすい点です。

同じドバイ政府メディアオフィスは2026年10月13日に、ドバイで進行中の事業がおよそ AED2.1 trillion に達すると公表しました。そこには不動産に AED1.1 trillion（through 2030）という配分と、住宅の分野の計画としておよそ350,000戸の住戸を供給するという記載があります。この発表については進行中の事業 AED2.1 trillion の内訳に分けて記録しています。

2つを並べると、350,000戸と365,000戸です。近い値ですが、同じものを数えた2つの推定ではありません。

違いは3つあります。第一に、数字の立場が違います。10月13日のほうは事業の計画として示された戸数、11月10日のほうはDLDの調査が示した開発の見込みです。第二に、期限の書き方が違います。11月10日の365,000戸には2030年までという期限が付いていますが、10月13日の350,000戸には期限の記載がありません（2030年という年が付いているのは AED1.1 trillion のほうです）。第三に、公表の文脈が違います。11月10日は執行評議会が承認したDLDの調査、10月13日は分野ごとの事業規模の公表です。

したがって、2つを平均したり、差を「上積み」と読んだりはできません。どちらかが新しい値でもう一方を置き換えた、という説明も、どちらの公表ページにも書かれていません。読者としてできるのは、どちらの数字を引いているのかを明示したうえで使うことです。供給が増える局面のリスクの見方は価格が下がる可能性の整理に分けて書いています。

この見込みを最初に使うのは、開発会社です

公表ページは、この調査の用途を開発会社に向けた指針として書いています。投資と開発の計画を立てるときの材料にし、プロジェクトの質を高め、引き渡しを速めるためのものだという説明です。買う側に向けた制度の案内ではありません。

その上位にあるのが不動産セクター戦略2033です。今回の公表ページには、戦略の目標として、不動産セクターのドバイのGDPへの寄与を倍にして AED73 billion へ、取引の量を70％増やして市場の総額を AED1 trillion へ、不動産ポートフォリオの価値を倍にして AED20 billion へ、という3点が挙げられています。

ここで1つ、2つの政府の公表で書き方が食い違っている箇所があります。AED20 billion という水準そのものは両方に出てきますが、DLDが戦略2033について公表しているページでは「expanding the value of Dubai’s real estate portfolios 20 times to AED 20 billion」と20倍にすると書かれており、今回の11月10日の公表では「double the value of real estate portfolios to AED20 billion」と倍にすると書かれています。どちらが正しいかを当サイトでは決められません。共通しているのは AED20 billion という到達点だけなので、倍率は引かずに水準だけを引いてください。戦略2033の目標値の全体はドバイ不動産セクター戦略2033の目標値に分けて整理しています。

なお、DLDのその公表ページには、2024年の1月から9月までの実績として163,000件を超える取引、AED544 billion を超える取引額、AED376 billion を超える不動産投資という数字が載っています。今回の調査の数値とは別の時点・別の対象なので、並べて増減を語ることはできません。

同じ会議で、ほかに2件の承認があります

公表ページには、調査の承認と並んで2件の承認が書かれています。どちらも住まいに関係するので、混ぜずに分けます。

1件目は、2040年までの公共のサービスと施設の整備計画です。予算は AED9.59 billion。既存と計画中の住宅コミュニティに公共のサービスと施設を効率よく公平に配分することを狙うとされ、最高都市計画委員会（Supreme Committee for Urban Planning）の監督のもと、ドバイ市（Dubai Municipality）と連携して進められます。Dubai Social Agenda 33 と Dubai 2040 Urban Master Plan に沿って段階的に展開し、国民向けの住宅地区を優先すると書かれています。含まれるのは、安全・治安・医療・教育・スポーツの基幹的な施設と、高齢のエミラティ向けの設備、家族や地域の活動の場です。

2件目は、Al Maktoum International Airport City へのメトロの延伸です。予算は AED2 billion。Route 2020 と空港シティを結ぶ3キロメートルの区間に新しい駅が2つでき、RTA（Roads and Transport Authority）と Dubai Engineering Projects Establishment が共同で進めます。運行の開始は2031年の予定です。延伸した先は空港の West Terminal につながり、空港のエクスプレス線と Etihad Rail の高速鉄道網に接続するとされています。鉄道側の接続についてはエティハド鉄道とメトロを結ぶ連絡橋にも整理しています。

この2件は、どちらもいまの物件の価格や家賃を動かすものではありません。駅ができるのは2031年の予定で、施設の整備は2040年までの計画です。販売中の物件の説明が将来の駅や施設を前提にしている場合は、その予定の年と自分の引き渡しの年を別々に確かめてください。

さらに、Awqaf Dubai（The Endowment and Minors’ Trust Foundation in Dubai）の投資方針も承認されています。公表ページには、寄進資産が2025年に AED13.5 billion に達したこと、方針として2030年までに不動産ポートフォリオの価値を AED10 billion 増やし、証券のポートフォリオを35％超成長させることを目標に置くことが書かれています。投資の対象は住宅・商業・医療・工業・教育の開発と、展示およびスポーツの施設で、Dubai 2040 Urban Master Plan に沿うとされています。これは公的な基金の運用方針で、個人が参加できる商品の案内ではありません。

この発表で答えられること、答えられないこと

「記載がありません」と書いた行は、当サイトが調べ切れていないという意味ではありません。公表ページにその項目が無いという事実です。内訳や調査の本体が公表された時点で、この記事を更新します。

2030年までの数字を、自分で追う手順

この発表で変わるのは、ドバイ政府と開発会社が今後どこへ資源を向けるかという見通しの共有です。今日の価格と家賃は、この発表では動きません。いま読者ができることは3つあります。

1つ目は、見込みと実績を分けて記録することです。365,000戸は見込みなので、どこかの時点で実績と突き合わせる必要があります。突き合わせの相手になるのが、DLDに登録された記録です。ドバイのエリア別データとドバイのエリア一覧から、エリアごとの件数と単価を見られます。

2つ目は、供給の実績を見る習慣を持つことです。完成したプロジェクトの件数と住戸数は、DLDが期ごとに公表しています。上期に完成したプロジェクトの記録に、発表の数字とその限界をまとめています。見込みの戸数と、実際に完成した戸数は、別の物差しです。

3つ目は、同じ執行評議会の別の承認と混ぜないことです。拠点の整備については都市センター開発計画に、対象の広さと目標値を整理しています。今回の調査とは別の計画で、対象区域の名前はどちらにも書かれていません。

この記事の数値は、すべてドバイ政府メディアオフィスとドバイ土地局の公表ページで確認したものです。確認日は2026年11月13日です。報道機関の記事は発表を見つけるために使い、数値の出典にはしていません。