アブダビ不動産の引き渡し｜完成証明から権利証までの順序

建設中の住戸を買った人にとって、引き渡しは「鍵を受け取る日」として案内されます。ところが制度の側で起きているのは、鍵の受け渡しではありません。住戸の登記が、建設中のものを置く初期不動産登記簿から、完成したものを置く不動産登記簿へ移り、そのあとで権利証が発行されます。この移転が終わっていなければ、現地で鍵を受け取っていても、自分の名義の権利証は出ません。

言い換えると、引き渡しには日付が複数あります。工事が終わった日、自治体が完成を証明した日、登記が移った日、権利証を受け取った日、そして実際に部屋へ入れる日です。売買契約書に書かれている「引き渡し予定」がどれを指しているのかを取り違えると、何を待っているのかが分からなくなります。

この記事では、その順序をアブダビの不動産分野を規律する法律の条文と、ADRECが運営するDARIの手続き案内から並べ直します。あわせて、引き渡しの前後に買う側が自分で確かめられること、引き渡しが遅れたときに条文が用意している扱い、そして引き渡しの後もディベロッパーに残る責任の長さを扱います。会社ごとの引き渡し実績についても最後に触れますが、先に結論を書いておくと、会社別の引き渡し件数を年ごとに並べた公表資料は、確認日の時点で見つかりませんでした。

引き渡しは、登記が移る場面として条文に書かれています

出発点になるのは Law No. 3 of 2015 の第30条です。この条は「Moving the Registration to the Real Estate Register」という見出しで、ディベロッパーは開発プロジェクトの完成にあたり、自治体から完成証明を得たうえで、最終の各階図面と区画図面を登録し、オフプランで売った住戸の所有権を買主へ移さなければならない、と定めています。

短い条文ですが、順番が3つ重なっています。まずプロジェクトが完成していること。次に自治体の完成証明があること。そのうえで最終図面が登録されること。この3つが済んでから、はじめて所有権の移転が来ます。会社の担当者から「完成しました」と連絡があっても、それは1番目の話であって、2番目と3番目が済んでいるとは限りません。完成の連絡と、登記が動くことは、別の出来事です。

登記が二層に分かれていることは、証明書の扱いにもそのまま出ています。DARIのサポート資料は、オフプランの住戸と土地について「certificates are not enabled for off-plan units or lands」、つまり証明書は有効になっていないと書いています。建設中の段階では、所有権を証する書類そのものが発行されない設計です。この二層構造と、抵当権を登記できる時期については、アブダビのオフプラン住宅ローンの枠組みで別に扱っています。

だから、引き渡しの時期を確かめるときに聞くべきことは「いつ完成しますか」だけではありません。完成証明の取得がどうなっているか、最終図面の登録が済んでいるか、移転の申請がいつ起票されるのか。この3つを分けて聞くと、返ってくる答えの粒度が変わります。

DARIの手続きでは、起票するのはディベロッパーです

移転の手続きそのものは、DARIの案内に段ごとに書かれています。抵当権を伴わない場合の「Transferring a Registered Unit from the Initial Register to the Real Estate Register」は、ディベロッパーの従業員が起票する手続きです。買主の側から始めることはできません。

起票する側は、DARIにログインしてサービスから取引の一覧へ進み、この手続きを選びます。抵当権の登記を伴わない経路を選んだうえで、対象の住戸を選び、物件・ディベロッパー・買主・オフプラン契約・既存の抵当権の情報を確認します。次に移転の手数料を誰が負担するかを指定し、必要に応じて賃貸借の登録の仕組みへ物件を登録するかどうかを選びます。書類を添付し、手数料と登録の内容を確認したうえで、未払いの債務が無いことを確認する宣言に同意して送信します。ここまでが会社側の作業で、送信された申請は自治体の承認へ回ります。

買主の出番はそのあとです。案内には、自治体の承認が下りたあと、買主がDARIにログインして申請の一覧から自分の申請を開き、内容を確かめて支払いを行い、承認が完了すると権利証をダウンロードできる、と書かれています。買う側が自分で動かせるのは、この支払いと受け取りの段だけです。

移転が終わったあとの権利証の発行についても、DARIに別の案内があります。「Title Deed (Unit)」は、ログインしてサービスから証明書の一覧へ進み、対象の物件を選んで請求する手順です。ここに1つ、実務で効いてくる注記があります。所有者または物件の情報に2017年より後の変更がある場合、申請は自動的に自治体交通局の承認へ回ると書かれています。その場合は即時では終わりません。

なお、移転にかかる手数料の額そのものは、この案内には書かれていませんでした。窓口へ来てもらう形の手続きには別の料金表があり、そちらはアブダビで不動産を買うときの費用に整理しています。

引き渡しの前に、買主の側で確かめられること

起票を待つあいだ、買主にできることが無いわけではありません。DARIには、買主の立場から照会できる仕組みがいくつか用意されています。

なかでも実務的なのは、エスクロー口座への入金についての照会です。「Inquiry About Deposits」は、登録された買主が自分の住戸について取引明細を請求するサービスとして案内されています。DARIにログインしてエスクロー管理の仕組みから起票し、プロジェクトと住戸を選ぶと、物件・プロジェクト・ディベロッパー・所有者・エスクロー口座の5つの区分の情報が表示される、と書かれています。個人の買主の申請は銀行へ直接回り、法人の場合は会社の署名権者を経由します。銀行の側で担当者が入金の日付、金額、小切手の参照番号、取引の種類、摘要を入力し、ディベロッパーと銀行の確認者の承認を経て処理される、という流れです。

自分が払った金額が、そのプロジェクト専用の口座にどう記録されているかを、会社の説明ではなく銀行の記録から確かめられる、というのがこの仕組みの意味です。支払いの実績は、移転の手続きが始まる前提でもあります。

プロジェクトの側を見る入口も別にあります。DARIのディレクトリには、アブダビの登録済みディベロッパーの一覧が、連絡先・プロジェクト・マイルストーンとともに掲載されているとADRECの案内に書かれています。さらに別の案内には、このディレクトリがオフプランのプロジェクトと完成済みのプロジェクトの両方を掲載していると書かれています。自分が買った住戸の属するプロジェクトが、どの段階として扱われているかを見るための入口がこれにあたります。

権利証を受け取ったあとの照合にも、専用の証明書があります。「Verification Certificate (Unit)」は、証明書の一覧から対象の物件を選び、内容と手数料を確認して支払うと発行される、という手順で案内されています。こちらにも、2017年より後に所有者または物件の情報が変わっている場合は自治体交通局の承認へ回るという同じ注記が付いています。

この表のとおり、買主の側から機械的に照会できるのは、自分の入金と、プロジェクトの掲載状態と、発行された証明書までです。完成証明そのものの取得状況は、公表ページからは確かめられませんでした。相手に尋ねる以外の経路が確認できなかったため、ここは書面での提示を求める項目として残しています。

引き渡しが遅れたとき、条文が用意している枝

予定より遅れる場面についても、条文に規定があります。第25条は「Delay in the Start or Delivery of the Real Estate Development Project」という見出しで、遅れの種類によって別々の扱いを置いています。

ひとつは制裁です。ディベロッパーが開発プロジェクトの引き渡しを予定日から6か月を超えて遅らせた場合、当局は遅延の制裁を科すことができる、と書かれています。もうひとつは取消しです。ディベロッパーが正当な理由なくプロジェクトの着手を遅らせていると判断された場合、当局はプロジェクトを取り消すことができ、その場合プロジェクトのエスクロー口座に預け入れられた金額は、預け入れた人へ分配されるとされています。

契約そのものを終わらせる枝は、別の条にあります。第17条は「Breach of Execution of the Off-Plan Sale Contract」として、売主と買主のどちらかの側に重大な違反があった場合、いずれの側からもオフプランの売買契約を解除できる、と定めています。

読むときに気をつけたいのは、これらが当局の権限として書かれていることです。6か月を過ぎたら買主へ自動的に金銭が支払われる、という書き方ではありません。制裁の額、判断の基準、申立ての手順は条文の該当箇所からは読み取れませんでした。自分の契約で遅延をどう扱うかは、売買契約書の条項の側で決まります。

引き渡しの後も、責任は10年と1年で残ります

引き渡しで関係が終わるわけでもありません。第73条は「Developers Liability for Defects」として、2つの期間を分けて定めています。建物の構造部分、または開発プロジェクトの共用部分について、建物の耐久性と安全性をおびやかす瑕疵の修補または是正の責任が、最終の完成証明の日から10年。建物の設備については、不具合のある設備の修補または交換の責任が、最終の完成証明を受け取った日から1年です。

起点がどちらも最終の完成証明の日であることに注意してください。契約した日でも、鍵を受け取った日でもありません。だから、完成証明の日付は引き渡しの場面で控えておく価値があります。1年の側は短く、入居してから設備の不具合に気づくまでの時間を考えると、あまり余裕がありません。

金銭の裏づけも別にあります。第24条は「Amount of the Performance Bond」として、口座の受託者が開発プロジェクト全体の価値の5パーセント以上を、完成後に現れる瑕疵の修補のための保証として保持することを求めています。これは条文に書かれた割合であって、特定のプロジェクトの残高でも、買主が直接受け取る金額でもありません。

引き渡しに関わる条を、ここまでの順にまとめておきます。どの条が誰の側を支えているのかが分かると、相手に何を求められるのかも整理できます。

会社ごとの引き渡し実績は、公表されていません

ここまでは、1件の住戸について自分で確かめる話でした。では「この会社は毎年どれだけ引き渡しているのか」を、公表資料から調べられるでしょうか。確認日の時点では、できませんでした。

DARIのディレクトリには、登録済みディベロッパーの連絡先・プロジェクト・マイルストーンが載っています。ただしこれはプロジェクト単位の情報であり、会社ごとに年ごとの引き渡し戸数を集計して並べた公表ページは見つかりませんでした。ADRECは首長国全体の不動産市場レポートを公表していますが、そのサイトは当サイトの自動取得に対して応答を拒否しています。拒否されている経路を迂回して取りに行くことはしないため、この記事にはそのレポートの数値を書いていません。人がブラウザで開く経路は残っているので、供給の全体像を確かめたい方はADRECのサイトで直接ご覧ください。

会社の側が自社の実績を発表することはあります。ただし、発表する会社としない会社があり、数え方も各社の説明に依存します。公表の形がそろわないまま横に並べると、発表の丁寧な会社ほど実績が多く見えてしまいます。当サイトが会社の順位表を作らないのはこのためで、その考え方はアブダビのディベロッパー比較にまとめています。ディベロッパー全体の入口はアブダビのディベロッパーです。

代わりにできるのは、自分が関わっている1件について、条文と手続きに沿って段を確かめていくことです。完成証明、最終図面の登録、移転の起票、自治体の承認、権利証。この5つは、他社と比べなくても、自分の1件について進んでいるかどうかを判定できます。買う前の段の全体像はアブダビで不動産を買う手順にまとめました。

引き渡しは、価格も賃料も保証しません

当社は、値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。権利証を受け取ることは、登記の上で自分の名義になったことを意味するだけで、その住戸がいくらで売れるか、いくらで貸せるかを保証するものではありません。

条文が守っているのは、代金の置き場所、遅れたときの当局の権限、完成後の瑕疵についての責任です。周辺の供給、管理費、空室、売却時に買い手が付くかどうかは、どれも別の話です。制度の確認は、避けられる種類の損失を減らすためのものです。確かめられた事実と、確かめられていない見込みを同じ表に混ぜないでください。

この記事で確認できなかったこと

推測で埋めずに、そのまま並べます。自治体の完成証明について、買主の側から取得状況を照会する経路は見つかりませんでした。移転の手続きで求められる添付書類の一覧と、その手数料の額も、案内には書かれていませんでした。第25条の制裁の額と、申立ての手順も条文の該当箇所からは読み取れませんでした。そして、会社ごとの年別の引き渡し戸数を並べた公表資料も確認できませんでした。

これらが公表されているページを確認できた時点で、出典と確認日を添えてこの記事に足します。

まとめ

アブダビの引き渡しは、鍵の受け渡しではなく登記の移転として条文に書かれています。順序は、プロジェクトの完成、自治体の完成証明、最終図面の登録、そして所有権の移転です。DARIの手続きでは移転を起票するのはディベロッパーで、買主が動かせるのは自治体の承認のあとの支払いと権利証の受け取りだけです。

待つあいだに確かめられるのは、自分の入金がエスクロー口座にどう記録されているかと、プロジェクトがディレクトリでどの段階として扱われているかまでです。引き渡しの後も、構造と共用部分は10年、設備は1年の責任が残り、その起点は最終の完成証明の日になります。

会社ごとの引き渡し実績は、年ごとに並べられる形では公表されていませんでした。並べられないものを推測で並べず、自分の1件について段を1つずつ確かめてください。