アブダビのディベロッパー比較｜公表資料で確かめられる項目

アブダビのディベロッパーを比べようとすると、社名を縦に並べて「実績」「信頼度」「人気」と列を付けた表に行き当たります。その列のほとんどは誰かが付けた点数で、読み手が同じ手順をたどっても同じ順位にはなりません。当サイトは、並べ替えの根拠になる公表値を示せない順位を作らないので、この記事にも会社の順位表は出てきません。

代わりに置くのは、公表資料で誰でも照会できる項目だけを使って、同じ条件へそろえる手順です。アブダビでは、不動産の開発を行うこと自体が登録制で、オフプランで受け取った代金の扱いも法律で決まっています。「良い会社かどうか」は他人の主観ですが、「登録されているか」「その物件がどの枠組みで守られているか」なら、公表ページと相手から受け取る書面で確かめられます。この記事では、その照会の順序、確かめられる項目と確かめられない項目の境目、そして政府の発表で名前と規模が出ている会社について、確認日時点で公表ページから読み取れた範囲だけを書きます。

ディベロッパーであることは、登録で決まる

アブダビの不動産分野は Law No. 3 of 2015 が土台になっています。この法律は「Developer」を主たるディベロッパーまたはサブディベロッパーと定義し、開発・販売・管理・賃貸の活動を行う者として位置づけています。第12条は、Real Estate Development Register に主たるディベロッパーまたはサブディベロッパーとして登録されていなければ、不動産開発活動を行ってはならないと定めています。会社が自分で「ディベロッパーです」と名乗ることと、登録簿に載っていることは別だ、というのが出発点です。

登録されている会社を読者の側から見るための入口も用意されています。ADRECの案内は、DARIのディベロッパー・ディレクトリに、アブダビの登録済みディベロッパーの一覧が、連絡先・プロジェクト・マイルストーンとともに掲載されていると説明しています。会社名を聞いたら、まずここに載っているかどうかを見ます。

登録する側の手続きも公開されています。DARIの「Register Primary Developer」は、住宅用でも商業用でも主たるディベロッパーとして会社を登録するための手続きで、有効な事業ライセンス、ライセンスに登録された活動が有効であること、利用者に制限がかかっていないこと、提出済みの書類が有効で最新であることなどを検証したうえで進みます。手数料は AED 4,500 と案内されており、支払いが済むと Developer License Certificate をダウンロードできる、と書かれています。

読者にとって意味があるのは最後の一行です。登録には証明書という形が伴います。だから商談の場で「登録済みです」と言われたときに、証明書そのものの提示を求められます。口頭の説明と、登録簿とDARIの画面で照会できる事実は、確からしさが違います。

会社の名前より先に、プロジェクトの枠組みを見る

同じ法律は、オフプランで受け取った代金の置き場所も決めています。プロジェクトのエスクロー口座は、買主が支払った金額を預け入れる、その開発プロジェクト専用の銀行口座として定義されます。第18条は、ディベロッパーが工事の20パーセント以上を完了していなければ、その口座から金額を処分できないと定めています。第24条は、瑕疵の修補に充てるため、開発プロジェクト全体の価値の5パーセント以上を保持することを求めています。

このため、比較の単位は会社ではなくプロジェクトになります。同じ会社が手がけていても、登録が済んで口座が開いているプロジェクトと、発表されただけの計画では、守られ方がまったく違います。ADRECの案内は、ディベロッパー向けのDARIサービスとして、プロジェクトの登録、図面の提出と変更、広告の許可、仲介契約の発行、銀行保証の承認、登録済みの買主のエスクロー入金の管理を挙げています。会社が通っている手続きの束が、そのまま買主の側の確認項目になります。

オフプランの売買登録そのものも、ディベロッパーの側から起票する手続きです。買主の側からは起票できないため、登録が進んでいるかどうかは相手に確認するしかありません。手続きの中身はアブダビの不動産取引データとアブダビのオフプラン住宅ローンの枠組みで扱っています。

2025年に出た4つの決定が、運用の細部を埋めた

アブダビ政府のメディアオフィスは、自治体交通局が不動産分野の透明性と統治を高めるための規制上の決定を出したことを公表しています。発表に挙がっているのは4件です。

この4件は、どれか1社に対する処分ではなく、分野全体にかかる枠組みです。だから会社を横に並べる表の列にはなりません。その代わり、どの会社を選んでも同じように確かめる項目になります。買主の立場で効いてくるのは、24と165の2つです。前者は工事が進む前に資金が動く場面の話で、後者は自分が支払いを止めたときに何が起きるかの話だからです。契約書のうち解約と補償に関する条項は、この決定を前提に読むことになります。

なお、決定24が求める銀行保証の金額や、引き出しを認める具体的な条件については、この発表ページには書かれていません。決定の原文はADRECのサイトにありますが、確認日時点で自動取得を受け付けない設定になっていたため、当サイトは条文の数値を書き写していません。

政府の発表に名前が出ている会社は、規模の数字が付いている

会社そのものを比べる材料として使えるのは、政府が自分の発表の中で名前と数字を出しているものです。以下は、確認日時点でアブダビ政府メディアオフィスの公表ページから読み取れた範囲です。

Modon については、アブダビ政府の別の発表にも名前が出ています。財政経済最高評議会がL’IMAD Holdingとアブダビ開発持株グループの資産と投資を統合する決議を出した発表の中で、対象となる会社の1つとして Modon Properties が挙げられています。会社の背後にある出資の構造は、こうした発表からたどれることがあります。ただし、Modon自身の公表ページには上場や出資関係の記載が見当たらなかったため、当サイトは資本関係を断定しません。

この表は順位ではありません。政府の発表に名前が出ることは、公的な事業への関与や案件の規模を示しますが、買主にとって条件が有利であることは意味しません。数字の欄が空いている会社が劣っているわけでもなく、同じ形の公表が無いというだけです。エリアの側から各社の開発を見たい場合は、フダイリヤット島の不動産とサディヤット島の新規分譲の発表を参照してください。

全社を同じ列に並べられない項目がある

比較表を作れない理由は、項目ごとに公表の形が違うためです。ある会社は総開発価値を発表し、別の会社は戸数だけを出し、別の会社はどちらも出しません。値がそろわないまま並べると、公表が丁寧な会社ほど数字が多く見え、それが優劣として読まれてしまいます。

図の下2行が示すとおり、価格帯と引き渡しの遅れは、公表資料から全社ぶんを集められませんでした。特に引き渡しの遅れは、買主がいちばん知りたい項目でありながら、会社ごとの記録として公表されていません。値がそろわない項目で散布図や総合スコアを作ると、図から消えた会社が存在しないかのように見えます。当サイトが会社の順位を作らないのは、この被覆の問題が解けていないからです。

価格の水準そのものを知りたい場合は、会社別ではなく地区別の集計を見ることになります。集計値の読み方と、そこから個別の住戸の価格を割り戻せない理由はアブダビのエリア比較で扱っています。

契約前に、自分で通す順序

順序があります。前の段があいまいなまま次へ進むと、比較の前提ごと崩れます。まず、相手が開発登録簿に登録されているかを、DARIのディレクトリと証明書で確かめます。次に、検討している物件が属するプロジェクトが登録され、エスクロー口座が開いているかを書面で確かめます。3番目に、自分の支払先がその口座かどうかを、振込先の名義で確かめます。ここまでが制度の確認で、会社の良し悪しとは関係なく全社に同じようにかかります。

4番目からが条件の比較です。引き渡し予定の時期、支払いのスケジュール、契約を解除したときの補償、共用部分の管理と費用の決まり方を、複数のプロジェクトについて同じ様式で書き出します。このとき、公表資料に出ている数字と、営業担当者から口頭で聞いた数字を同じ欄に入れないでください。出所の違いが消えると、あとから検算できなくなります。購入の手続き全体はアブダビで不動産を買う手順にまとめています。

この記事で確認できなかったこと

決定24が定めるという銀行保証の金額の下限や、引き出しを認める条件の詳細は書けませんでした。ADRECのサイトが確認日時点で自動取得を受け付けず、政府の発表ページにも金額が書かれていなかったためです。他の解説で見かける条件をそのまま書き写すことはしません。

会社ごとの引き渡し実績、遅延の件数、完成までの平均的な期間も確認できませんでした。DARIのディレクトリにプロジェクトとマイルストーンが載っていることは公表ページから分かりますが、それを会社別の集計として公表しているページは見つかりませんでした。

登録済みディベロッパーの全件一覧も、この記事では取得していません。件数を数えて載せるには一覧を機械で取る必要があり、確認日時点でその経路を確保できていないためです。件数が分かるようになったら、この記事に追記します。

比較でそろえられるのは条件で、結果ではありません

当社は、値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。登録されている会社を選び、エスクロー口座のあるプロジェクトを選んだとしても、それは代金の扱いと開発の資格が制度に沿っていることを意味するだけで、購入後の価格や賃料を保証するものではありません。

工事の遅れ、周辺の供給、管理費、空室、売却時に買い手が付くかどうかは、どの会社の物件でも結果を左右します。制度の確認は、避けられる種類の損失を減らすためのものです。確かめられた事実と、確かめられていない見込みを同じ表に混ぜないでください。

まとめ

アブダビのディベロッパー比較は、会社の順位ではなく照会の順序で組み立てます。第1に開発登録簿への登録、第2にプロジェクトの登録とエスクロー口座、第3に支払先の名義です。ここまでは公表ページと書面で全社について同じように確かめられます。

会社ごとの差として公表されているのは、政府の発表に出てくる案件の規模と、自社ページに載っているコミュニティの一覧までです。価格帯や引き渡しの遅れは、全社をそろえて並べられる形では公表されていません。並べられない項目を無理に点数へ変えず、確かめられる項目から順に潰していってください。