ドバイのヴィラ購入｜土地が付く物件と登記に残る単位

ドバイのヴィラの資料には、アパートメントの資料に無い欄が並びます。区画の広さ、庭、プライベートプール。戸建てなのだから土地が付いてくる、と読むのが自然に見えます。

ただ、その読み方は半分だけ当たっています。ドバイでヴィラを買うとき、登記に残る単位は物件によって変わります。区画と建物をまとめて自分のものにする買い方もあれば、共同所有不動産の中の一戸として、アパートメントと同じ「Unit」という単位で登記される買い方もあります。どちらになるかは、販売資料の呼び名からは決まりません。そして単位が変わると、確かめる書面も、公表データの中でその物件が現れる場所も変わります。

先に、この記事で確かめられなかったことを書いておきます。当サイトは、区画の広さで物件を絞り込める公表データを持っていません。ドバイ土地局（Dubai Land Department、以下DLD）の取引記録に入っている面積の列は1つで、それが区画の広さなのか建物の床面積なのかを、列の名前からは確定できないためです。広さの話は、公表データではなく図面と権利証で確かめることになります。以下では、法令の原文とDLD・ドバイ市（Dubai Municipality）の公表ページで確認できた範囲だけを並べます。他の種別を含む入口はドバイの物件情報にあります。

「ヴィラ」は、どの単位で登記されるかで記録が変わります

DLDがオープンデータとして公開している照会画面には、9つのデータセットが並んでいます。Transactions（売買・抵当・贈与）、Rents（賃貸契約）、Projects、Valuations、Land、Building、Unit、Broker、Developerです。注目してほしいのは、土地（Land）、建物（Building）、住戸（Unit）が別々のデータセットとして置かれていることです。Transactionsの絞り込み条件にも、物件の種別としてLand・Building・Unitの3つが用意されています。

つまりDLDの記録は、「ヴィラか集合住宅か」ではなく「どの単位の不動産か」で先に分かれます。ヴィラという呼び名は、そのうちUnitとして登記された取引の細分類（Property Sub Type）に現れる値の1つです。区画そのものを取得した取引は、Landのほうへ入ります。Landのデータセットには土地の種別（Land Type）という列があり、選べる値はResidential、Agricultural、Industrial、Commercial、Public Facilities、Government Authorityです。ここにVillaという値はありません。土地は用途で分類され、建物の形では分類されないためです。

この分かれ方は、所有の証明にもそのまま出てきます。権利証に何が書かれているかの読み方はドバイ不動産のTitle Deedにまとめているので、ここでは繰り返しません。資料を見る段階で必要なのは、「この一戸は、どちらの単位で登記されるのか」を売り手に確認し、答えを書面で受け取っておくことです。

完成物件の区分には、土地の用途の区分が混ざります

当サイトは、DLDの照会画面から取得した原記録を自分で集計しています。2026年1月1日から8月25日までに売買（Sales）として登記されたのは110,525件で、そのうち完成物件区分が34,720件でした。集計ファイルを作ったのは2026年8月28日です。DLDが公表した統計そのものではなく、DLDの原記録を当サイトが集計したものとして読んでください。

この完成物件区分の細分類を数えると、住戸の種別と土地の用途が同じ列に並びます。

ResidentialやCommercial、General Useは、建物の形を表す言葉ではありません。先に見た土地の種別（Land Type）と同じ系列の語です。ここが、ヴィラを数えるときにいちばん取り違えやすい場所です。Villaという値だけを拾って「完成したヴィラの取引は2,363件」と読むと、土地として登記された取引がまるごと外れます。

いっぽうで、Residentialの3,443件がすべてヴィラの敷地だとも言えません。住宅用途の土地には、集合住宅の敷地も、まだ建物が無い区画も入り得ます。どの行がヴィラの敷地なのかを、当サイトはラベルから確定できていません。これは集計の限界であって、記録の不備ではありません。データの入口はドバイのデータにまとめています。

取得できる権利は、区域ではなく区画で決まります

区画を取得する買い方を選ぶと、非UAE国民が権利を取れる場所の指定が、そのまま条件になります。ドバイ政府の法令ポータルに載っている2006年の規則の第3条は、非UAE国民が期間の制限のないfreeholdの所有権、usufruct（用益権）、または99年までのleaseholdを取得できると定め、その対象を区域の名前と土地の区画番号で挙げています。名前が挙がっている区域には、Dubai Marina、Palm Jumairah、Palm Jebel Ali、Emirates Hills、Jebel Ali、Mirdif、Al Jaddaf、Warsan 1などがあります。

同じ規則の第4条には、別の扱いの区画が書かれています。Nad al-Shebaの区画224については、usufructとleaseholdだけが挙げられていて、freeholdの所有権は入っていません。区域の名前が同じでも、区画によって取れる権利が違うことがあります。ヴィラのように区画と結び付いた物件では、この差が直接きいてきます。権利の区分そのものはドバイのフリーホールドとはで扱っています。

当サイトの集計では、完成物件区分の売買のうち、freeholdとして記録されていたものが94.8%でした。残りがどの区分なのかは、この集計からは分かりません。「ドバイだからfreehold」と決めてかからず、候補の区画がどちらなのかを規則と権利証で確かめてください。

共同所有不動産の中のヴィラもあります

戸建てなら共用部分とは無関係、とも言えません。ドバイの共同所有不動産について定める2019年の法律の第2条は、Unitを「フラット、店舗、事務所、倉庫、階層、土地の区画の全部または一部、タウンハウス、または独立住宅であって、共同所有不動産の一部をなすもの」と定義しています。独立した一戸建てでも、共同所有不動産の一部をなすならUnitです。

共同所有不動産そのものの定義も、建物だけに限られていません。同じ第2条は、共用に充てられた部分と付属物を含む建物とその敷地、または個別の所有に充てられたUnitや区画に分割された土地を共同所有不動産だと定めています。区画に分けられた住宅地が、まとまりとして共同所有不動産になり得るという書き方です。だからヴィラでも、共用の道路や園地、警備、ゲートの維持といった費用の分担が関わってきます。

共用部分の範囲は、第2条が定義するSite Plan（開発業者が作成し、DLDと所管官庁が承認した図面）で示されます。費用の分担や管理主体の義務を含む枠組みはドバイ共同所有不動産法にまとめています。ここで押さえておきたいのは、ヴィラだから管理費が無い、という前提を置かないことです。隣の首長国で同じ論点を扱ったものはアブダビのヴィラ購入にあります。

面積は、区画の広さと建物の床面積を分けて見ます

ヴィラの資料には、区画の広さと建物の床面積という2つの面積が出てきます。ところがDLDの取引記録に入っている面積の列は、Property Size (sq.m) の1つだけです。列の名前からは、その数字がどちらの面積なのかを決められません。

当サイトの集計で、面積の中央値を登記の区分ごとに出すと、その事情が数字に出ます。オフプラン区分の中央値は72.5平方メートル、平均は90.8平方メートルでした。完成物件区分は中央値が109.3平方メートル、平均が616.4平方メートルです。

完成物件区分だけ、平均が中央値の数倍になります。土地や建物一棟の取引が同じ列に入っているためで、この平均を住戸の広さとして読むことはできません。面積を比べるときは単位もそろえてください。DLDの列は平方メートルで、平方フィート表記の資料と並べるときは1平方メートル＝10.7639平方フィートで換算します。間取りの区分と面積の関係はドバイのアパートメントに分けて書いています。

ヴィラとアパートメントは、別の群として記録されています

水準の話に移ります。細分類ごとに集計すると、ヴィラとアパートメントは件数も金額の水準も別の群として出てきます。オフプラン区分では、Flatが65,425件で価格の中央値が1,251,000 AED、Villaが6,333件で2,982,000 AEDでした。賃貸のほうは、当サイトが住宅（FlatとVilla）だけに絞って数えた441,232件のうち、Flatが400,998件で年間賃料の中央値が63,000 AED、Villaが40,233件で174,250 AEDです。

数字の読み方に2つ断りが必要です。1つは、賃料に新規契約と更新がどちらも入っていることです。更新の契約には賃料の引き上げに制限があるため、市場で募集されている水準より低く出ます。もう1つは、価格と賃料が同じ物件の組ではないことです。別々の群の中央値なので、2つを割って利回りのように扱うことはできません。当社は値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

供給の側にも、ヴィラは別の数として出てきます。当サイトが取り込んだプロジェクトの記録368件には、住戸が87,405戸、ヴィラが14,305戸として別々に数えられていました。エリアごとの数え方はエリア別のデータを間取りでそろえるで扱っています。

建物に手を入れるときは、別の役所の手続きになります

区画と建物を持つと、建物に手を入れる話が出てきます。この手続きの相手はDLDではなく、ドバイ市（Dubai Municipality）です。建築許可と完成証明の手続きを案内する公表ページは、手順を3つの区分に分けていて、その先頭に住宅用ヴィラ（Residential villas (Private and Investment)）が置かれています。残る2つは工業用の建物と、中高層・公共の建物です。ヴィラは、はじめから別立ての手続きとして扱われています。

ただし、増築や改築に何が必要かという具体的な条件は、このページの表示からは読み取れませんでした。手順の詳細は、ページからダウンロードする書類の側にあります。確認日の時点では、当サイトはその書類の中身を照合していません。ここは「確かめられていない」としてそのまま残します。購入前に庭の造作や増築を予定しているなら、所管の手続きと必要な承認を、取得する前に書類で確認してください。

確かめる順番

最後に、ここまでの確認事項を順番に並べます。資料を読む順序を決めておくと、取り違えが減ります。

この順番の要点は、広さから入らないことです。区画の広さは資料でいちばん目を引く数字ですが、取れる権利と登記の単位が決まっていなければ、その広さが何に対する広さなのかも決まりません。区域と区画、登記の単位、面積の種類、共同所有かどうか、そして手を入れるときの許可。この順で確かめれば、どこまでを書面で裏付けたのかが自分で分かる形になります。

確かめられなかった項目は、空けたまま残してください。当サイトが数値に出典と確認日を併記している理由は出典と数え方に書いています。あとから自分で検算できる形を残しておくことが、ヴィラのように条件が1件ずつ違う物件ではとくに効きます。