アブダビの家賃データ｜指標値・登録賃料・募集賃料の違い

アブダビで部屋を借りるときも、持っている住戸を貸すときも、最初にぶつかるのは「この家賃は妥当なのか」という問いです。先に結論を書きます。アブダビで目にする家賃の数字は少なくとも3つあり、決める人も、見られる場所も、あなたの支払いに効くかどうかも違います。広告に出ている募集賃料、ADRECが公表する四半期ごとの指標値、そしてDARIに登録された契約賃料です。手続きと費用に効くのは3つめの登録賃料で、市政手数料を計算するときだけ2つめの指標値と比べられます。この記事では、3つをどう見分け、自分の契約でどこを確かめればよいのかを、UAE政府ポータルとADRECの案内ページで確認できた範囲だけで整理します。資料ごとの細かさと更新の間隔をまとめて見たい場合はアブダビのエリア別データを、売買の価格側の区別はアブダビの不動産価格データを参照してください。ここでは賃貸の家賃だけを扱います。

公表されているのは、四半期ごとの指標となる賃料値です

アブダビ政府メディアオフィスは、2024年8月20日付の発表で、ADRECがこの首長国で初めての住宅向け賃料インデックスを立ち上げたと伝えています。発表には、住宅・商業・工業の物件について扱いやすく信頼できるデータを提供するとあり、さらにアブダビ各地のエリアにある物件について、四半期ごとの指標となる賃料が利用できると書かれています。狙いとして挙げられているのは3つで、市場の透明性を高めること、指標となる賃料値を示すこと、そして成長している首都の不動産市場の安定を支えることです。借主・貸主・投資家・所有者のいずれもが使える形にする、という趣旨も添えられています。

ここで押さえておきたいのは、発表が使っている言葉が指標となる賃料値だという点です。「実際に決まった賃料」ではありません。同じ建物の同じ間取りでも、階数、眺望、家具の有無、支払いの回数、入居できる時期で条件は変わります。提示された家賃が指標値より高いという事実だけでは、それが不当だという証明になりません。逆に、指標値より安いから得だとも言い切れません。指標値は交渉の出発点であって、結論ではないという位置づけで使ってください。

そしてもうひとつ。この指標値は四半期ごとの値です。週や月の単位で動きを追える資料ではありません。四半期をまたいで比べるときは、比べている2つの時点が違う四半期に属していることを意識してください。

あなたの契約の金額は、DARIに登録されて残ります

UAE政府のポータルは、アブダビについて、貸主が賃貸借契約をTawtheeqへ登録しなければならないと書いています。Tawtheeqはこの都市の賃貸借契約の登録簿だと説明されています。登録の実務はADRECのDARIで行い、サポートページには貸主が入力する項目がそのまま並んでいます。

案内によれば、貸主はまず契約の種類を住宅・商業・工業から選び、借主の種別を個人・法人・外交官・政府機関から選びます。次に物件のプレミスIDを入れ、借主が個人であればEmirates IDまたはUnified Numberを入力します。賃料の段で入れるのは、賃料の総額、開始日と満了日、保証金、支払いの方法、分割の回数、市政手数料をどちらが負担するか、そして転貸を認めるかどうかです。契約の期間が4年を超える場合は、自治体交通局のDMTによる正式な承認が必要だと書かれています。

入力が終わると借主へ通知が届き、借主は内容を確認して承諾するか拒否します。拒否する場合は理由を示し、それを受けた貸主は内容を直すか、契約を終わらせるかを選びます。つまり登録された賃料は、貸主が一方的に決めた額ではなく、借主が画面上で承諾した額です。あとから「聞いていた家賃と違う」と言い合う前に、登録の内容を見れば済むことが多くあります。逆に言えば、登録されていない口約束の家賃は、この記録のどこにも現れません。

なお、法人向けの案内では、登録の申請にあたって自治体の許可証、パスポート、公式のレターなどを添えるとされています。個人が自分で借りる場合と、管理会社を通す場合とで、そろえる書類は変わります。

市政手数料は、賃料と指標値の高いほうに掛かります

UAE政府のポータルには、アブダビの市政手数料について、賃料額か賃料インデックスのいずれか高いほうを基準に5パーセントで計算されると書かれています。ここで、指標値が「見るだけの参考値」ではなくなります。契約した賃料が指標値より低ければ、手数料は指標値のほうに掛かるからです。

ADRECのDARIの料金案内は、同じ手数料を別の角度から書いています。住宅の契約では、市政手数料は年間の賃料額に対して5パーセントで、ローカル以外に適用され、450 DHSを下回らないとされています。登録そのものの手数料は、契約の期間が4年未満なら1件あたり50 DHS、4年以上なら年間賃料の1パーセントです。商業と工業の契約に市政手数料はかからないと書かれており、登録の手数料は4年未満が1件あたり50 DHS、4年以上は年ごとに50 DHSです。

2つの一次情報は矛盾していません。政府ポータルが基準の取り方を書き、DARIの料金表が率と下限と適用の範囲を書いています。両方を見ないと、自分が払う額を計算できません。家賃そのものだけを見て安いと判断すると、手数料が指標値のほうで計算されたときに総額が食い違います。購入したときにかかる費用との違いはアブダビ不動産の購入費用にまとめてあります。

更新のとき、上げられる幅に上限が書かれています

DARIのサポートページには、契約の更新について、起票するのは貸主だと書かれています。更新の画面で編集できるのは賃料の額だけで、物件の情報や主たる連絡先は変更できません。同居する人を加える場合は、氏名とEmirates IDまたはUnified Numberを入れます。そして貸主は前年の年額の5パーセントを超えて賃料を上げられないと明記されています。

貸主が送った内容に対して、借主は電子署名で承諾するか、理由を示して拒否します。拒否された場合、貸主は理由を受け入れて内容を直すか、契約を終わらせるかを選びます。承諾も拒否も画面上の操作として残るため、更新の経緯があとから追えます。

ただし、この率は変わることがあります。上限の率はADRECの通達で更新される性質のもので、当サイトの自動取得ではadrec.gov.aeがアクセスを拒否するため、確認日の時点で最新の通達を一次情報として確かめられませんでした。したがって、この記事には確認できていない率を書きません。更新の交渉に入る前に、いま適用されている率をADRECの公式サイトで直接確かめてください。人がブラウザで開く経路は残っています。

エリア別・間取り別の家賃表を、当サイトは持っていません

「アブダビのマリーナ地区の1ベッドルームはいくらか」という形で答えられる表を、当サイトはこのページに置いていません。理由は、公表されているのがエリア単位の指標値であり、当サイトが1件ずつの賃貸契約の記録を受け取れていないためです。ドバイでは、当サイトはDLDの照会から賃貸契約の記録を受け取って集計し直しているので、期間の切り方や平均か中央値かを自分で決められます。アブダビでは、その形が取れません。

この違いは、読者が何を再現できるかに直結します。当サイトが数字を出すなら、その数字にたどり着いた手順を読者が同じようになぞれることが条件です。なぞれない数字は、出典を付けても検算できません。だから当サイトは、確かめられた仕組みと、資料の見つけ方を先に書いています。首長国全体の売買の規模についてはアブダビ不動産の市場規模で公表値のまま扱っています。

家賃を比べるときに、そろえておく条件も挙げておきます。まず権利の種類です。所有権なのか、ムサタハなのか、長期リースなのかで、貸せる期間や条件が変わります。区分の中身はアブダビ不動産の所有権の種類にまとめました。次に、家具が付くかどうか、共益費や光熱費が家賃に含まれるかどうか、そして支払いの回数です。同じ年額でも、1回払いと4回払いでは手元の資金の要り方が違います。

家賃から利回りを出すときに、やってはいけない割り算

投資として見る方は、家賃を価格で割って利回りを出したくなります。ここで気をつけてほしいのは、指標値を募集価格で割らないということです。分子の指標賃料は成約した賃料ではなく、分母の募集価格も成約した価格ではありません。どちらも実際に決まった額ではない値を割り算しているので、出てきた数字は誰の取引も表していません。

割るのであれば、分子は登録された契約賃料、分母は登録された取引価格にそろえます。それができないなら、比率を出さずに、それぞれの値を確認日とともに並べておくほうが正直です。当社は、値上がり、賃料収入、利回りのいずれについても保証しません。

この記事で確認できなかったこと

ADRECの公式サイトは、当サイトの自動取得では開けませんでした。確認日の時点でアクセスを拒否されます。当サイトは相手が拒否している経路を迂回しない方針なので、ADRECのサイト上にある賃料インデックスの実際の画面、エリアごとの指標値、そして賃料の上限に関する最新の通達は、この記事では数値として扱っていません。

アブダビ統計センターのサイトにも接続できていません。住宅費の指数がどのように作られているかについては、資料の中身を見られていないため説明していません。

賃貸借契約の更新の通知期間、退去を求めるときの手続き、そして賃料紛争解決委員会に申し立てる際の費用についても、一次情報で確かめられた記述を見つけられませんでした。UAE政府のポータルには、アブダビで揉めたときの窓口として賃料紛争解決委員会が案内されているところまでが書かれています。確かめられた事実と、確かめられていない数字を同じページに並べないためです。

値上がりも賃料収入も保証しません

指標値が上がっているエリアで、あなたの住戸が同じように貸せるとは限りません。実際の賃料は、供給の増減、建物の管理状態、空室の期間、契約の条件によって変わります。指標値は過去に登録された契約をもとにした値であって、この先の結果を示すものではありません。

登録された賃料についても同じです。前の借主が払っていた額は、次の借主が同じ額を払うことの約束ではありません。数字は判断の材料であって、判断の代わりにはなりません。

まとめ

アブダビの家賃をめぐる数字は3つに分かれます。広告の募集賃料、ADRECが四半期ごとに示す指標値、そしてDARIに登録された契約賃料です。

公表されているのは指標値で、住宅・商業・工業を対象に、エリアごとの四半期の値として示されます。あなたの契約の額は、貸主がDARIへ登録し、借主が画面上で承諾したときに記録として残ります。市政手数料は、賃料額と指標値の高いほうを基準に5パーセントで計算され、住宅では450 DHSを下回らないとされています。登録そのものの手数料は、契約の期間が4年未満なら50 DHS、4年以上なら年間賃料の1パーセントです。

更新については、貸主が起票し、編集できるのは賃料の額だけで、前年の年額の5パーセントを超えて上げられないと案内に書かれています。ただしこの率はADRECの通達で変わり得るため、交渉の前に公式サイトで直接確かめてください。当サイトが持っているアブダビのデータはアブダビのデータから一覧できます。