ドバイで賃貸中の物件を買う｜続く賃貸契約と自分で使える時期

ドバイの物件情報で「Tenanted」「賃貸中」と書かれた完成住戸を検討するとき、最初に確かめる日付は引き渡しの予定日ではありません。いま住んでいる借主の契約が、いつ満了するかです。ドバイの賃貸借法（Law No. 26 of 2007）第28条は、不動産の所有権が新しい所有者へ移ることは、従前の所有者と結ばれた賃貸契約にもとづく借主の占有継続の権利に影響しない、と定めています。条文はこれに条件を1つ付けています。その契約が期間の定めのあるものであることです。

つまり、買ったという事実だけで住戸が空くことはありません。買主が取得するのは、賃貸契約が続いている住戸です。自分で住みたい、家具を入れ替えて別の条件で貸したいという希望があるなら、それは売買の手続きとは別に、賃貸借法が定めた期限と方法に沿って進める話になります。この順番を取り違えると、建物には何の問題もないのに、自分の予定だけが動かせない状態になります。

この記事は賃貸中の住戸を買う場面に絞って、続くものは何か、自分で使えるようになるのはいつからか、更新のときに賃料をいくらにできるのか、条文が決めていないために売買契約で決めるしかない項目はどれか、を順に並べます。根拠はドバイ政府の法令ポータルに掲載された条文と、Dubai Land Department（DLD、ドバイ土地局）およびUAE政府のサービス案内だけです。確認日は2026年11月10日です。個別の契約が有効かどうか、特定の通知に効力があるかどうかの結論は出しません。賃貸借法そのものの全体像はドバイ賃貸借法の基本、この分野の入口はドバイ不動産にあります。

所有者が変わっても、借主の占有は終わりません

第28条が守っているのは借主の占有です。買主の利用計画ではありません。ここを出発点にすると、賃貸中の住戸の検討は「いつ空くか」ではなく「いつまで埋まっているか」から始まります。広告に書かれた年間賃料は、その埋まっている期間の条件でもあります。

契約の期間中については第7条があります。有効な賃貸契約は、貸主も借主も期間中に一方的に解約できません。解約できるのは当事者の合意による場合と、法の定めによる場合だけです。売買によって貸主の側に新しい人が立ったとしても、この条文は期間中の契約を解く入口にはなりません。

そして、満了したあとの扱いも法が引き取っています。第6条は、契約の期間が満了したのに借主がそのまま占有を続け、貸主が異議を述べなければ、同じ期間または1年のうち短いほうで、前の契約と同じ条件で更新されると定めています。買主にとって重要なのは、これが「何も起きなかった」ではなく「更新された」という結果になる点です。満了日を知らないまま所有者になって何もしなければ、同じ条件で次の期間が始まります。

自分で使うには、満了の12か月前までの通知が必要です

満了のときに明け渡しを求める方法は、Law No. 33 of 2008 で置き換えられた第25条(2)にあります。認められる理由は4つに限られています。所有者が取り壊して建て直す、または借主の使用を妨げる新しい構造物を加える場合（必要な許可の取得が条件）、物件が借主が占有したままでは行えない修復または包括的な保守を要する状態にある場合（その状態をドバイ市が発行または認証した技術報告で確認することが条件）、所有者が自分または一親等の親族の使用のために取り戻す場合（その目的に適した代わりの不動産を所有していないことを所有者が証明することが条件）、そして所有者が売却を望む場合です。

手続きの要件も同じ条文にあります。貸主は明け渡しの理由を、明け渡しの日の少なくとも12か月前に借主へ通知しなければならず、その通知は公証人を通じて、または書留で行わなければなりません。口頭の申し入れや、仲介担当者を介した連絡がこの要件を満たすとは書かれていません。買主の立場で言えば、自分で住み始めたい時期から12か月以上さかのぼった地点が、手続きの起点になります。

取り戻したあとにも制限が続きます。第26条は、自分の使用のために取り戻した場合、貸主はその不動産を第三者へ、住宅用なら少なくとも2年、住宅用以外なら3年が経過する前に賃貸できないと定めています。「自分で使う」という理由で明け渡しを求め、空いたらすぐ別の借主へ貸し直す、という使い方は条文の想定にありません。

ここで、当サイトが確認できなかったことを2つ書いておきます。1つは、前の所有者が出した通知を新しい所有者が引き継げるのかどうかです。もう1つは、買主が所有者になる前に自分の名前で通知を出せるのかどうかです。今回読んだ条文には、どちらについても定めが見当たりませんでした。条文に書かれていないことを「できる」とも「できない」とも書けないため、ここは空欄のまま残します。実際の手続きに入る前に、ドバイの賃貸紛争を扱うRDCや専門家へ確認してください。

借主の側から見た同じ期限はドバイの賃貸契約の更新にまとめています。買主として通知を出す側に立つときも、受け取る相手が何を見ているかを知っておくと、期限の読み違いが減ります。

更新のときの賃料は、上限の中でしか動きません

買った住戸の賃料を「相場まで戻す」という考え方は、ドバイでは上限の話になります。Decree No. 43 of 2013 は、更新のときに認められる増額の上限を、いまの賃料が同種の不動産の平均賃料をどれだけ下回っているかで段階的に定めています。下回り幅が10%以内なら増額は認められず、11〜20%なら5%、21〜30%なら10%、31〜40%なら15%、40%を超えて下回っている場合は20%が上限です。比較の基準になるのは、RERA（不動産規制庁）が承認した「Rent Index of the Emirate of Dubai」です。

適用の範囲も条文に書かれています。この政令は、私的な主体か公的な主体かを問わずドバイの貸主に適用され、特別開発区域やDubai International Financial Centreのようなフリーゾーンも含みます。買った住戸がフリーゾーンの中にあるという理由で、この上限の外に出るとは書かれていません。

上限の中で動かすにも期限があります。第13条は、更新のために当事者が満了前に契約のどの条件も変更でき、賃料の増額または減額を見直すこともできると定め、第14条がその手続きを置いています。当事者間に別段の合意がない限り、条件を変えたい当事者は満了の90日前を下回らない時期に相手へその意思を通知しなければなりません。自分の契約でこの期限を確かめる順番は、条文ではなく契約書の条項が先です。条項に別の期間が書かれていれば、その定めが先に来ます。

いくらが平均なのかを当サイトは判定していません。DLDの Rental Index は、住宅・商業・工業などの区分ごとに照会する画面を公開しています。候補の住戸について実際の数字が必要なら、読者自身がその画面で条件をそろえて照会してください。なお、登録された契約の記録を見ると、新しく結ばれた契約と更新された契約では賃料の水準がそもそも違います。その差と数え方はドバイの家賃データにあります。賃貸中の住戸で引き継ぐのは、多くの場合「更新側の水準」です。

当社は値上がりも賃料収入も利回りも保証しません。上限の範囲に収まっていることは、その賃料で貸し続けられることや、借主が更新に同意することを意味しません。

条文が決めていない精算は、売買契約で決めます

保証金から見ていきます。第20条は、契約を結ぶときに貸主が借主から、満了時の物件の維持を担保するための保証金を受け取ることができると定め、満了時にその保証金または残額を借主へ返金することを貸主が約束することを条件にしています。条文が書いているのは貸主の返金義務までです。所有者が途中で変わったとき、売主が預かった保証金を誰が返すのかは、ここに書かれていません。だから、売買の条件として決めておく項目になります。

前払いされた賃料も同じ構図です。UAE政府の案内（u.ae）は、借主が契約期間分の支払いに充てる先日付小切手を渡すと説明しています。先日付の小切手は将来の支払日に合わせて渡されるものなので、売買の時点で決済されていない小切手が売主の手元に残っている可能性があります。誰がどの期間分を受け取り、どこで按分するのかは、売買契約と引き渡しの条件で決める話です。

登録の扱いも確かめておきます。第4条は、この法の対象となる賃貸契約とその変更をRERAへ登録すると定めています。u.ae も、貸主が賃貸契約をDLDへ登録すること、そして水道・電気・ガス・通信の接続のために登録が必要になることを案内しています。ただし、所有者が変わったときに登録上の貸主をどう更新するのかという手順は、今回読んだ条文には書かれていませんでした。登録そのものの流れはドバイのEjari登録にまとめているので、実際の申請はDLDの現行案内で確認してください。

物件の状態と費用の分担についても、条文がいくつか置かれています。第15条は、貸主が契約に書かれた用途で借主が十分に使える良好な状態で物件を引き渡す義務を負うと定めています。第22条は、不動産の使用について政府機関へ支払う料金や税を借主が負担すると定めています。この条文が扱っているのは使用に伴う負担であって、所有者として負う費用の範囲まで書いているわけではありません。共用部分の管理費のように所有者側で続く費用は、別の資料で確かめる必要があります。

所有権の移転と、賃貸契約の扱いは別の工程です

所有権そのものは、DLDの Property Sale Registration で登記されます。このサービスは、売主と買主という契約当事者の間の売買（全部または一部）の登録を申請するものです。公表されている必要書類には、双方のEmirates ID（非居住者は有効なパスポート）と、フリーホールド区域では開発会社が発行する異議なしの電子証明が挙げられています。窓口は Real Estate Registration Trustees Center と Dubai Now の案内があります。

重要なのは、この登録の中で賃貸契約の行き先が決まるわけではないという点です。借主の占有が続くかどうかは第28条、期間中に解けるかどうかは第7条、満了時に明け渡しを求められるかどうかは第25条(2)が決めています。売買の登録が終わった瞬間に住戸が空くという経路は、条文のどこにもありません。登記の工程と、賃貸借法の工程は、別々に並行して確認してください。

料金や必要書類は変わります。この記事の確認日は2026年11月10日で、申請の直前にはリンク先の公式表示をもう一度見てください。中古・完成物件の売買そのものの流れは、この子カテゴリの他の記事で扱います。

この記事で確かめられること、確かめられないこと

確かめられるのは3つです。所有者が変わっても借主の占有が続く根拠の条文と、その条件（期間の定めのある契約であること）。自分で使うために必要な通知の時期（明け渡しの12か月前）と方法（公証人または書留）、そして理由が4つに限られていること。更新のときの増額が、賃料指数の平均との差に応じた段階的な上限の中に収まること。この3つは、ドバイ政府が公表している掲載文から読み取れます。

確かめられないことも、はっきり書いておきます。個別の契約が有効かどうか、特定の通知に効力があるかどうか、候補の住戸の賃料が指数の平均に対してどの段階にあるかは、この記事では判定していません。前の所有者が出した通知を新しい所有者が引き継げるかどうかも、条文に定めが見当たらないため空欄です。法令ポータルに掲載されているのは英語訳で、解釈が分かれる場面では原語の条文と、RDCの判断が基準になります。

賃貸中の住戸を買う検討では、価格と年間賃料の2つの数字より先に、満了日と通知の有無を確かめてください。満了日が分かれば、自分で使える時期も、賃料を見直せる時期も、そこから逆算できます。逆に、満了日を確かめないまま買うと、建物に問題がなくても自分の計画だけが動きません。当社は値上がり・賃料収入・利回りのいずれも保証しません。