Dubai Square Business District｜オフィス300,000平方メートルの発表

2026年11月9日、Emaar Properties が Dubai Creek Harbour（ドバイ・クリーク・ハーバー）に Dubai Square Business District という商業・オフィスの地区を公表しました。発表に書かれている規模は、オフィスと商業の面積が300,000平方メートル、開発の総額が AED 12 billion です。モールである Dubai Square を囲むようにオフィス棟が並び、地区の敷地内に鉄道駅が2つ入ると記載されています。

先に結論を書きます。これはいま買える物件の発表ではありません。住戸の案内ではなく、オフィスと商業の地区の計画です。しかも、着工と完成の時期、オフィスの棟数、分譲なのか賃貸なのか、価格、入居する企業は、発表ページに1行も書かれていません。日本から住宅を検討している読者の手続きや支払い予定が、この発表で動くことはありません。

それでも読む価値があるのは、2つの理由からです。1つは、この地区がドバイの住宅投資でよく名前の挙がる Dubai Creek Harbour の中心にあり、発表の中に周囲の住宅側の数字が並んでいること。もう1つは、地区の交通について、Emaarの発表とは別に政府機関の公表が存在することです。後者は照合できます。

以下では、発表の記載を並べ、その数字が地区の中の話なのか外の話なのかを分け、鉄道側の公表と突き合わせ、最後に空欄のままの項目を表にします。当社は値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

出典の層を先に分けます

この記事の数値には2つの層があります。1つは民間企業である Emaar Properties の発表、もう1つはドバイ道路交通局（Roads and Transport Authority、以下RTA）の公表です。前者は事業者が自社の計画について述べたもの、後者は政府機関が自らの事業について公表したものです。両方をまとめて「公式データ」とは書きません。

面積、総額、戸数、ホテルや公園の数は、すべてEmaarの発表の記載です。駅の高さ、駅の面積、利用者の見込み、鉄道の完成の予定年は、RTAの公表です。報道機関の記事は、この発表の存在を見つけるためだけに使い、数値の出典にはしていません。

発表に書かれている記載

数えられる記載はこの4つだけです。発表の多くは、地区の位置づけや雰囲気を述べた文章で、検証できる値の数は限られています。言い換えると、この発表から読者が確かめられるのは「どれくらいの規模の商業開発が、どこに計画されているか」までです。

300,000平方メートルが何の面積かは書かれていません

面積の数字を見たときに、まず確かめるべきは定義です。オフィスの面積には、建物の総床面積（gross floor area）、賃貸できる面積（net leasable area）、専有部分の面積など複数の数え方があり、どれを指すかで実際の規模はかなり変わります。発表ページには300,000平方メートルという値だけがあり、どの数え方なのかは書かれていません。

したがって、この値を他の開発と並べて「どちらが大きい」と比べることはできません。たとえば当サイトが扱った DIFC の案件では、公表されたのが純賃貸面積という明示のある値でした（DIFCのWater Gardens）。定義が違う数字を同じ列に並べると、比較しているつもりで別のものを比べることになります。

棟数についても同じです。発表は「Dubai Square を囲むオフィスと商業の棟」という書き方で、棟の数も1棟ごとの規模も挙げていません。面積の内訳が分からないため、1棟あたりどれくらいの規模になるのかも読み取れません。

数字が地区の中の話か、外の話かを分ける

この発表を読むときに、いちばん間違えやすいのがここです。発表には住宅側の数字がいくつも出てきますが、それらは今回のオフィス地区の中にあるものではありません。

具体的には、住戸75,500戸、200棟を超える住宅タワー、200,000人の都市が隣接するという記載、公園15か所、マスタープランの13%がオープンスペース、水辺の遊歩道4.5km、砂浜600m、動植物450種、鉄道駅3つ、バス停17か所、7kmの周遊路。これらはいずれもDubai Creek Harbour のマスタープラン全体にかかる記載です。生活の施設についても、学校7、保育施設14、病院2、クリニック25、モスク11、地域の店舗70超という数字が同じ範囲で挙げられています。

いっぽうホテルは、Dubai Square の周囲に4、全体で8と範囲を分けて書かれています。都市公園3か所と、住宅区画からモールまで徒歩5分という記載も、Dubai Square の周辺についてのものです。

この区別が崩れると、「300,000平方メートルのオフィス地区に75,500戸が建つ」という読み方が生まれます。発表はそう書いていません。手元に数字を写すときは、必ず「地区」「Dubai Square の周辺」「マスタープラン全体」のどれなのかを一緒に残してください。なお、この地区の住宅がDLDの登記記録でどの区画名に入るのかは別の問題で、ドバイ・クリーク・ハーバーの供給と取引に整理しています。発表に出てくる開発の名前と、登記で使われる区画名は同じではありません。

鉄道については政府機関の公表があります

Emaarの発表は、地区に鉄道駅が2つ入ること、そのうちの1つが「世界で最も高いメトロの駅」であることに触れています。この駅については、RTAが自ら公表しています。発表元が違うので、こちらは政府機関の一次情報として扱えます。

RTAが2025年6月9日に公表した内容では、Dubai Creek Harbour に建つ象徴的な駅は Emaar Properties Station と名づけられ、開業にあたる2029年から10年間この名称を使う命名権の合意があると記載されています。高さは74mで、世界で最も高いメトロの駅とされ、設計は Skidmore, Owings & Merrill（SOM）です。駅の面積は約11,000平方メートル、1日あたり最大160,000人に対応する設計で、2040年までに1日の利用者が70,000人を超えると見込むと書かれています。

路線そのものの条件も公表されています。Blue Line は全長30km、駅は14（うち高架9、地下5）で、2024年12月19日の公表では事業費がAED 20.5 billion、完成は2029年9月とされています。利用者は2030年に1日200,000人、2040年に1日320,000人という見込みです。これは路線全体の数字で、この駅1つの数字ではありません。

ここで押さえておきたいのは、情報の時点が違うことです。駅の条件はEmaarの今回の発表より前、2024年から2025年にRTAが公表したものです。今回の発表が駅の計画を新しくしたわけではありません。鉄道の予定年を、そのままオフィス地区の完成時期として読み替えないでください。Emaarの発表には、地区の着工も完成も書かれていません。

発表に書かれていないこと

空欄を推測で埋めないことが、この表の目的です。とくに分譲か賃貸かは、投資として検討する人にとって最初の分かれ目ですが、発表からは判断できません。オフィスが賃貸専用であれば、個人が買える対象にはなりません。発表に「売る」とも「貸す」とも書かれていない段階で、購入を前提に話を進めないでください。

自分で確かめられる窓口

企業の発表と、制度の上での登録は別のものです。ドバイでは、開発事業をプロジェクトとして登録し、エスクロー口座を開くことが手続きとして公表されています（DLDの Register Project の案内）。発表されたからといって、その段階で登録が済んでいるとは限りません。

読者が確かめられる順番はこうなります。まず発表ページで数値と記載の範囲を確認し、次にDLDの Project Status Enquiry でプロジェクト名から照会します。照会で出てくるのは、プロジェクトの状況、エスクロー口座の情報、開発会社と管理会社の情報などです。ここに出てこない段階の計画は、売買の対象として扱えません。オフプランの住戸を買う場合の登録の仕組みはドバイのOqood登録に、完成が実際にどれだけ進んでいるかは2026年上期に完成したプロジェクトに、DLDの公開データからまとめています。

発表元の会社の規模を知りたい場合は、同じ月に公表された決算が参考になります（Emaarの9か月決算）。ただし、会社の業績が良いことと、個々の計画が予定どおり進むことは別の話です。決算の数字を、この地区の完成の裏づけとして使わないでください。

この発表をどう扱うか

住宅を検討している立場では、オフィス地区の計画は周辺環境の材料として扱うのが無理のない読み方です。就業の場が増えること自体は、その地域で住まいを探す人が増える方向にはたらく要素として語られますが、発表にその効果の見込みは書かれていません。賃料や価格がどう動くかを示す数字は1つもありません。当社も値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

いま記録しておくべきことは3つです。1つ目は、公表された規模（オフィスと商業300,000平方メートル、総額AED 12 billion）と、それが地区の話であること。2つ目は、周囲の住宅側の数字がマスタープラン全体にかかる値で、地区の中の数ではないこと。3つ目は、鉄道の予定年（2029年9月）は政府機関の公表だが、地区の予定年は公表されていないことです。

この記事の数値は、Emaar Properties の発表ページとRTAの公表ページで2026年11月10日に確認したものです。発表に書かれていない項目は空欄のまま残しています。着工や完成の時期、販売の形が公表された時点で、この記事を更新します。