アブダビ不動産 2026年1〜9月｜AED171.26 billionの読み方

2026年11月7日、Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC、アブダビ不動産センター）が、2026年1月から9月までのアブダビの不動産取引の集計を公表しました。登録された取引は38,483件、金額はAED171.26 billionで、前年の同じ期間のAED97.19 billion・28,977件から、金額で76.1パーセント、件数で32.8パーセント増えたと記載されています。

先に、この発表で動いていないものを確かめておきます。外国人が権利を取得できる投資区域の範囲、登記の窓口、オフプランの支払いとエスクローの決まり、賃貸契約の手続きは、取引の集計が公表されても変わりません。すでに契約している人の支払い予定や引き渡し予定日も、この発表では動きません。読者の手続きが変わる種類の発表ではありません。

変わるのは、公表された数字が1組増えたという点だけです。そこでこの記事では、その数字が何を数えたものなのかを4つに分けて確かめます。合計に含まれている区分、金額の伸びと件数の伸びの違い、地区別の順位が何の順位なのか、そして海外からの投資として2つ出てくる金額の違いです。最後に、発表に記載がない項目を一覧にします。

出典の層を断っておきます。これは政府機関そのものの公表で、当サイトの区分では government にあたります。民間の調査会社がまとめたアブダビ市場の数字とは層が違うので、同じ表には並べません。金額はすべてAEDの表記のまま載せます。日本円に換算すると読者が原文の数字を引き当てられなくなり、為替が動いた時点で記事の数字も事実と食い違うためです。当社は値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

公表されたのは「9か月の累計」です

対象期間は2026年の最初の9か月です。四半期の3か月分を切り出した表はこの発表に載っていないため、以下の数字はすべて9か月をまとめた累計として読んでください。前年との比較は、発表に書かれている比率をそのまま使います。

右の列に「記載がありません」と書いた行があります。2025年の同じ9か月について、伸び率や免許の数がこの発表に出ていないという意味です。埋められる数字を省いたのではありません。別の発表を当たれば分かる項目もありますが、同じ発表の中で比べられるものだけを並べるのが、あとから読者が同じ表を作り直せる形だと考えています。

合計は4つの区分を足したものです

合計のAED171.26 billionは、4つの区分を足した額です。内訳は、売買が23,749件でAED119.33 billion、抵当が14,390件でAED45.92 billion、ムサタハと長期リースが268件でAED5.57 billion、贈与が76件でAED0.44 billionです。前年の同じ期間について、売買は15,910件・AED58.20 billion、抵当はAED35.26 billionだったと書かれています。

ここでいちばん大事なのは、抵当は融資の担保を設定した登録で、物件が売れた記録ではないという点です。売買と抵当は別の登録なので、合計を「売れた物件の総額」として読むことはできません。買われた規模を知りたいときに見るのは、合計ではなく売買の行です。市場の大きさを表す数字が何通りもあることと、どれを選ぶと何が見えるのかはアブダビ不動産の市場規模に整理しています。

件数についても取り違えが起きます。ここでの件数は登録された取引の数で、住戸の数ではありません。1つの登録に複数の区画が含まれることもあり、逆に1戸の売買と抵当が別々に数えられることもあります。したがって、金額を件数で割った値は1戸あたりの価格になりません。平均の単価を知りたい場合に当たるのは、この発表ではなく、登録記録そのものを見る窓口です。入口はアブダビの不動産取引データにまとめています。

贈与の伸び率は、金額で389パーセント増、件数で145パーセント増と書かれています。もとの件数が76件と小さいため、率の大きさが市場の動きを表しているとは読めません。件数の少ない区分は、数件の増減で率が大きく振れます。ムサタハと長期リースも、金額は52.9パーセント増と書かれているいっぽうで、件数は18.7パーセント減と書かれています。方向が逆なので、この区分を「増えた」とも「減った」とも一言では書けません。

金額の伸びと件数の伸びは、同じではありません

全体では、金額が76.1パーセント増、件数が32.8パーセント増です。売買だけを見ると、金額が105パーセント増、件数が49.2パーセント増です。どちらも金額の伸びが件数の伸びを上回っています。

ここから「1件あたりの登録額が上がった」と書きたくなりますが、当サイトはそう書きません。発表に平均額の記載がないうえ、同じ現象は区分の構成が変わっただけでも起きます。たとえば高額な区画や大型案件の登録が数件混じれば、件数はほとんど増えないまま金額が大きく動きます。実際にどちらが起きたのかは、この発表からは判別できません。

比率を読むときにもう1つ気をつけたいのは、前年の水準です。前年の同じ期間の売買はAED58.20 billionで、上半期の伸びも大きかったと別の発表に書かれています。伸び率は比べる相手の大きさで変わります。率だけを並べて勢いを論じると、もとの水準が小さかった区分がいちばん伸びているように見えます。当サイトが率と実額をいつも並べているのは、この見え方を避けるためです。

地区の順位は「取引額」で並んでいます

地区別では、アル・リーム島（Al Reem Island）がAED29.86 billionで最も大きく、フダイリヤット島（Al Hudayriyat Island）がAED28.62 billion、サディヤット島（Al Saadiyat Island）がAED18.69 billion、ヤス島（Yas Island）がAED13.4 billion、Zayed CityがAED5.36 billionと続きます。Zayed Cityをカタカナにしていないのは、当サイトがこの地区の読みを確認できていないためです。カタカナは読み方の目安であって公式の表記ではないので、確認できないものは英語のまま出します。

この5地区について、発表には金額だけが書かれています。件数、売買と抵当の内訳、全体に占める割合はありません。地区ごとの性格はそれぞれの個別ページに分けていて、権利と登記の枠組みが他の区域と違う事情はアル・リーム島の不動産、開発計画と販売中の住宅の区別はフダイリヤット島の不動産、文化地区を含む開発の進み方はサディヤット島の不動産、ヤス島の不動産にあります。区域をまたいで比べる前にそろえておくことはアブダビのエリア比較に書きました。

発表には供給の見通しも1行だけ出ています。2030年までに加わる不動産のうち77パーセントを6つの地区が占める見込みで、その6つはサディヤット島、アル・リーム島、ヤス島、Zayed City、Khalifa City、フダイリヤット島だと書かれています。これは見通しであって、完成の約束ではありません。何を数えて「加わる不動産」としたのかの定義も、この発表には書かれていません。

上半期のレポートと、この発表は並べられません

ADRECは、報道向けの発表とは別に、上半期のマーケットレポートをPDFで配っています。同じ機関の公表ですが、2つは別の集計で、横に並べて差を取ることはできません。理由は3つあります。

1つ目は、地区を並べる基準です。上半期のレポートは地区を売買額で並べていて、抵当は入っていません。11月の発表は取引額、つまり売買と抵当などを含む登録額で並べています。同じ地区名でも、何を足した金額なのかが違います。

2つ目は、地区のまとめ方です。上半期のレポートはアル・リーム島とAl Maryah Islandを合わせてADGMという区分で扱っています。11月の発表はAl Reem Islandを単独で載せ、Al Maryah Islandの記載はありません。島を1つ数えるか2つ数えるかが違うので、数字の大小だけを比べても意味が取れません。

3つ目は期間です。上半期の総額はAED117 billionという丸めた値で公表されており、金額で112パーセント増、件数で61.7パーセント増と書かれています。9か月のAED171.26 billionからこの値を引いても、第3四半期の正しい金額にはなりません。引かれる側が丸められているためで、当サイトは引き算で四半期の値を作りません。上半期の発表の内容はアブダビ不動産 2026年上半期レポートに分けてあります。

なお、第3四半期の住宅市場として日本語で紹介されている数字のいくつかは、政府機関ではなく民間の調査会社が公表したものです。層が違う数字をそろえて扱う方法はアブダビ住宅市場2026年第3四半期で扱いました。どの機関のどのレポートを読んでいるのかを先に固定しないと、同じ四半期について違う数字が並ぶことになります。

海外からの投資は、2つの数字で公表されています

この2つは別の集計です。上の行は投資区域の中で海外から入った投資の額、下の行は非居住者による直接投資の額で、足し合わせてはいけません。発表は、非居住者によるFDIのAED17.22 billionが2025年の1年間のAED8.2 billionを上回ったと書いています。期間の長さが違う比較なので、「倍以上に増えた」といった言い方は当サイトではしません。

国籍の数は121で、上位の出し手として英国、中国、ロシア、米国、フランス、ドイツが挙げられています。国籍ごとの金額と件数は記載がありません。順位が示されているだけなので、どの国がどれだけ買ったかを読み取ることはできません。上半期の発表では国籍の数が116でした。

発表には、免許と教育の話も入っています。9か月で不動産の専門職の免許が3,677件発行され、前年同期から32パーセント増えたとされ、仲介人の免許の課程が新しい必修のものへ置き換わったと書かれています。この課程そのものはADRECの仲介人向け必修課程で扱いました。免許の数は市場の規模ではなく、担い手の人数の指標として同じ発表に並んでいます。

2025年の1年間と比べるときは、期間の長さをそろえます

2025年の1年間について、同じメディアオフィスは総額AED142 billion、件数42,814件と発表しています。内訳は売買がAED99.4 billionで25,604件、抵当がAED42.7 billionで17,210件です。前の年と比べて金額で44パーセント、件数で52パーセントの増加とされています。

9か月のAED171.26 billionは、この1年分の金額を上回っています。ただし9か月と12か月を比べていることを、必ず書き添えてください。期間の長さが違うものを「過去最高」と並べると、同じ条件で比べたように読まれます。年間としての比較ができるのは、2026年の通年の発表が出てからです。

もう1つ、区分の数え方もそろえておく必要があります。2025年の発表は売買と抵当の2区分で内訳を示していて、ムサタハ・長期リースと贈与の行が立っていません。したがって、区分ごとの前年比を2つの発表から自分で作ると、含まれているものが違う数字を割ることになります。集計の定義が年ごとに変わり得ることは、アブダビのエリア別データの出典にも書いたとおりです。

発表に記載がない項目

この表の目的は、空いている欄を推測で埋めないことです。たとえば金額を件数で割れば平均が出そうに見えますが、件数が登録の数で戸数ではないため、その割り算は意味のある平均になりません。発表に無い数字を公表値から逆算することは、当サイトでは行いません。

読者が自分の判断に使うには

この発表は、首長国全体を合計で見るための資料です。検討している住戸や区画の状況は、ここからは分かりません。地区の合計額が大きいことは、その地区の個別の案件が予定どおり進むことも、価格が上がることも示しません。当社は値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

使い方としては、まず自分が見ている物件の地区が、この順位のどこにあるかを確かめる程度にとどめるのが安全です。そのうえで、案件そのものについては登録記録と契約書を見ます。アブダビでは登記と取引の枠組みが区域によって分かれているため、地区の名前だけで手続きを決めると窓口を間違えます。どこで何を確かめるかはアブダビの不動産取引データと、地域のデータの入口であるアブダビのデータにまとめています。

発表は、JLLが2026年に公表した不動産の透明性の指数で、アブダビが33位（前回は41位）へ上がり、中東・北アフリカ地域では2番目だったとも書いています。これは民間の調査会社による評価で、政府機関の統計とは層が違います。順位が上がったことは、個々の取引の安全を保証するものではありません。当サイトが順位やおすすめを出すときは、並べ替えの根拠になった公表値と出典、確認日を同じページに出す決まりにしています。

この先に追うもの

次に数字が出るのは、第4四半期を含む通年の集計です。そこで初めて、2026年の1年間とそれ以前の年を同じ長さで比べられます。上半期のようなPDFのマーケットレポートが年次でも出れば、価格指数、家賃、オフプランの比率、供給の見通しといった、報道向けの発表には入っていない項目も読めるようになります。当サイトは、通年の集計とレポートが出た時点でこの記事へ追記します。

それまでに読者ができることは、合計ではなく案件を見ることです。検討している案件の登録を確かめ、契約の相手になる法人名を押さえておくと、次の集計が出たときに自分に関係のある行がどこなのか分かります。

この記事に書いた数字は、アブダビ政府メディアオフィスが公表した2026年1〜9月、2026年上半期、2025年の3本の発表と、ADRECのマーケットレポートの配布ページだけで確かめたものです（いずれも確認日は2026年11月10日）。首長国全体の水準の見方はアブダビ不動産の市場規模に、区域ごとの前提はアブダビのエリア比較に分けてあります。