ドバイ不動産の価格中央値｜平均との開きを区分別に見る

ドバイで登記された売買のうち、真ん中の1件はいくらだったのか。Dubai Land Department（DLD、ドバイ土地局）の公開データを当サイトが集計した値では、2026年1月1日から8月25日までに登記された売買110,525件の中央値は1,424,503 AEDです。同じ110,525件の平均は3,118,323 AEDで、中央値の2倍を超えます。1つの記録の集まりから、2倍以上離れた2つの数字が出てきます。

この記事は、その2つの数字を区分ごとに並べた一覧です。アパートメントとヴィラ、オフプランと完成物件、物件種別の3つの切り口で中央値と平均を置き、どの区分で両者が近く、どの区分で離れるのかを見ます。離れ方が分かると、手元に届いた1つの数字をどこまで信用してよいかを自分で決められます。平均と中央値のどちらが正しいという話ではなく、答えている問いが違うだけです。市場に流れた金額の規模を知りたいなら平均と合計、真ん中あたりの取引を知りたいなら中央値です。

金額はすべてAEDのままで、円には換算していません。為替は日々動くため、換算した数字は書いた時点から事実と離れていきます。出典の層も先に断っておきます。ここに出す集計値は、DLDが公表している統計ではなく、DLDの原記録を当サイトが集計したものです。「DLDの公式データ」と「DLDのデータをもとにした当サイトの集計」は別のものなので、引用するときは後者として扱ってください。系列の入口はドバイのデータ、この系列の一覧は不動産価格データにあります。特定の物件や事業者を勧める記事ではありません。値上がりも賃料収入も利回りも、当社は保証しません。

2つの代表値は、別の作り方で出ています

数え方を先に決めます。取得した記録の全体は146,369行で、そこから取引の種類がSalesの行だけを残しました。抵当権の登録（Mortgage）30,043行と贈与（Gifts）5,801行は外しています。抵当権は所有者が変わる取引ではなく、贈与の価格は市場の水準を表さないためです。残った110,525行が、この記事で扱う母集団のすべてです。

平均は、この110,525件の取引額の合計344,652,673,911 AEDを、件数110,525で割った値です。実際に割ると3,118,323 AEDになり、集計の平均と一致します（小数以下は切り捨てています）。読者が電卓で再現できる数字なので、逆にいえば、合計と件数が示されていない「平均」は、どこから出た値なのかを確かめられません。

中央値は割り算をしません。110,525件を金額の小さい順に並べ、真ん中に来た1件の金額をそのまま採ります。だから、いちばん高い1件がどれだけ大きくても中央値は動きません。この期間の最高額は3,130,254,657 AEDでした。1件で30億AEDを超える登記が母集団に入っていて、それが平均の側だけを押し上げています。

件数の数え方にも注意が必要です。ここでの件数は行数、つまり登記された物件の数です。DLDの記録では1つの取引番号が複数行に分かれることがあるため、「取引の件数」ではなく「登記された物件の件数」として読んでください。平均の分母がこの行数なので、分母の定義が違えば平均そのものも変わります。

開きの大きさは、区分ごとに違います

全体では、平均3,118,323 AEDが中央値1,424,503 AEDの2倍を超えます。ところが区分を絞ると、開きの大きさは一定ではありません。

アパートメント（原語はFlat）86,539件では、中央値1,226,247 AEDに対して平均1,841,455 AEDで、平均のほうが5割ほど高い水準です。ヴィラ（Villa）8,696件では、中央値3,250,000 AEDに対して平均4,076,864 AEDで、差は25%ほどに縮みます。いっぽう完成物件34,720件は、中央値1,700,000 AEDに対して平均5,084,214 AEDで、平均が中央値の3倍近くになります。オフプラン75,805件は中央値1,359,800 AED、平均2,217,911 AEDで、6割ほどの開きです。

ここから読めるのは価格の水準ではなく、その区分の中身がそろっているかどうかです。開きが小さい区分は、似た金額の登記が集まっています。開きが大きい区分は、桁の違う登記が少数混じっています。ヴィラの開きが小さいのは物件種別で絞ったからで、ヴィラが割安という意味ではありません。中央値そのものはアパートメントより高い側にあります。

この見方は、調べた数字を疑うときにも使えます。中央値と平均が両方示されていて、その差が小さければ、区分の中身はそろっています。差が大きいときは、何が混ざっているのかを確かめるまで目安として使えません。片方しか示されていない数字は、この判断ができません。

件数の8%にすぎない土地が、金額の36%を占めます

では、完成物件の平均を3倍近くまで押し上げているものは何か。物件種別（PROPERTY_TYPE）の列で3つに分けると、構成が見えます。

住戸（Unit）が93,282件で件数の84%を占めますが、取引額では185,997,341,496 AEDで54%です。いっぽう土地（Land）は8,640件で件数の8%しかないのに、取引額は124,549,747,474 AEDで36%あります。建物（Building）は8,603件・34,105,584,941 AEDで、件数も金額も1割前後です。3つの件数を足すと110,525件、3つの金額を足すと344,652,673,911 AEDになり、どちらも全体と一致します。

1件あたりの金額を見ると理由が分かります。住戸の中央値は1,250,000 AED、平均は1,993,925 AEDです。土地の中央値は6,954,888 AED、平均は14,415,480 AEDで、桁が1つ違います。建物は中央値3,231,252 AED、平均3,964,383 AEDでした。件数の少ない土地の登記が、全体の平均を引き上げています。完成物件の側に土地や商業用の登記が多く入るため、完成物件の平均だけが大きく跳ねます。実際、住宅の割合は全体で97.4%、オフプランでは100%ですが、完成物件では91.7%です。

ひとつ、確かめられていないことを書いておきます。間取りの列が空欄の登記が8,643件あり、その中央値6,954,888 AEDは土地の中央値と同じ値です。間取りを持たない登記が土地だと考えると筋は通りますが、行単位で突き合わせていないため、同じ行の集まりだと断定はできません。当サイトの集計は物件種別の列と間取りの列を掛け合わせていないので、ここは一致しているという観察までにとどめます。

アパートメントとヴィラに絞ると、開きは縮みます

住宅だけを見たいなら、物件種別の小区分（PROPERTY_SUB_TYPE）で絞ります。アパートメントとヴィラを、さらにオフプランと完成物件に分けた表です。

4つの行は、どれも全体より開きが小さくなります。いちばん大きいのはオフプランのアパートメントで、中央値1,251,000 AEDに対して平均1,889,579 AEDの5割ほどです。いちばん小さいのは完成物件のヴィラで、中央値3,650,000 AEDに対して平均4,472,580 AEDの2割強にとどまります。区分を細かくするほど中身がそろい、中央値と平均は近づきます。

件数のまとまりも確認しておきます。アパートメント86,539件は全体の78%、ヴィラ8,696件は8%です。取引額では、アパートメントが159,357,677,089 AEDで46%、ヴィラが35,452,407,341 AEDで10%です。2つを合わせても金額では全体の6割に届きません。ドバイの不動産を1つの代表値で語れないのは、残りを土地や商業用の登記が占めているからです。

小区分で絞っても、両端の値は残ります。アパートメントの最高額は422,000,000 AED、最低額は163 AEDでした。ヴィラは最高額220,000,000 AED、最低額23,100 AEDです。持分の一部だけを登記したものや、極端に小さい金額の登記が母集団に残るため、平均はこの両端に引っ張られます。中央値はこの影響を受けません。両端が何なのかを特定できていないので、この記事では除外せず、そのまま数えた値を出しています。

ヴィラの数え方には注意があります。小区分の列にはVillaのほかに、Residential 3,443件（中央値4,000,000 AED）、Residential / Villas 141件（中央値20,460,000 AED）という区分も別に存在します。これらの中身がヴィラを含むのかを当サイトでは確認できていないため、この記事ではVillaの行だけを使いました。他で見た「ヴィラの中央値」と数字が合わないときは、どの区分を含めたかが違う可能性があります。

同じ金額を面積あたりに直すと、安い側が入れ替わることがあります。単価での比べ方は平米・sqft単価の読み方、予算がどの価格帯に入るかはドバイ不動産の価格帯分布、件数と金額で多い側が入れ替わる仕組みはオフプラン取引データで扱っています。

賃料の側でも、同じ開きがあります

賃貸の登録データでも同じことが起きています。住宅の賃貸契約441,232件のうち、新規契約は173,959件で、年額の中央値は75,000 AED、平均は112,604 AEDです。平均は中央値より5割ほど高くなります。更新契約は267,273件で、中央値62,090 AED、平均83,270 AEDでした。

新規と更新は分けて見ます。更新は賃料の引き上げに規制があるため、市場の水準より低く出ます。混ぜると、契約の種類の構成比で数字が動いてしまいます。物件種別では、アパートメントが400,998件で中央値63,000 AED、ヴィラが40,233件で中央値174,250 AEDです。この2つを足すと、住宅の441,232件より1件だけ少なくなります。当サイトの集計で種別を分類できなかった行が残っているためで、集計の漏れではありません。読者が同じように足したときに合わないと困るので、そのまま書いておきます。

ここでやってはいけない計算があります。賃料の中央値を価格の中央値で割って利回りにしないでください。2つの中央値は別々の物件の集まりから出ており、同じ1戸の実績ではありません。賃貸の側は新規契約だけ、売買の側は同じエリアと同じ物件種別にそろえ、件数のしきい値を決めたうえでしか計算になりません。その手順はドバイ不動産の利回り比較にあります。

集計値は、1戸の値段ではありません

ここまでの数字は、240の区画と2,896のプロジェクトにまたがる登記の集計です。検討している1戸がどの区分で登記されているのか、面積がいくらなのかは、集計からは分かりません。アパートメントかヴィラかという区分も、面積も、その物件の登記の記録に書かれています。

エリアをそろえて中央値を見る手順はドバイのエリア別データにあります。権利の証明そのものの役割と確認の経路はドバイ不動産のTitle Deedで扱っています。集計は候補を絞る段階の道具で、1戸を決める段階では記録そのものに戻ることになります。

この集計では答えられないこと

最後に、この数字で言えないことを並べます。

これは登記された取引の記録です。売り出し中の価格や、成約に至らなかった条件は入っていません。いま募集されている物件の価格がこの集計のどこに当たるかは、募集価格の側を別に調べる必要があります。登記の価格と募集の価格は、名前が同じでも違う数字です。

期間は2026年1月1日から8月25日までで、前年との比較ができません。DLDの照会画面が当年ぶんしか返さないためです。「中央値が上がったのか下がったのか」という問いには、この集計では答えられません。代表値は母集団の構成で動くので、仮に前年のデータがそろっても、構成の違いを確かめないまま前年比だけを読むことはできません。

価格の外側にある費用も入っていません。登録手数料や仲介手数料は取引価格に含まれないため、中央値や平均をそのまま予算の上限として使うと足りなくなります。また、DLDの公表は後から修正されることがあり、直近の期間ほど変わる可能性があります。この記事の集計は2026年8月28日に作ったファイルにもとづいており、同じ条件でいま取り直すと値が動くことがあります。当サイトでは90日ごとに取り直して見直しています。

そして、ここに並べた代表値は過去に登記された事実の集計です。将来の価格を示すものではありません。中央値が高い区分があっても、それは登記された物件の構成がそうなっていたという意味で、値上がりしやすいという意味ではありません。値上がりも賃料収入も利回りも、当社は保証しません。