ドバイ不動産を貸すまでの手順｜条文で決まっている段を確認

ドバイで住戸を買ったあと、それを人に貸すまでの段は、すべてを自由に決められるわけではありません。契約書に何を書くか、契約をどこへ登録するか、賃料が入らなかったときに何日待つのか、更新のときにいつまでに通知するのかは、ドバイの賃貸借法（Law No.26 of 2007、Law No.33 of 2008による改正を含む）が定めています。いっぽうで、賃料の額、支払いの回数、敷金の額、仲介の報酬には条文に水準がありません。貸主の仕事は、この2つを取り違えないことです。決まっている側に合わせ、決める側を書面に残す。それだけで、あとから揉める余地がかなり減ります。

この記事は、買ったあとの運用に入る人が実際に進める順番で並べます。賃料の帯を知る、仲介に出すかを決める、契約書を作る、登録する、入金を受ける、入らないときに動く、更新を迎える。最後に、その手順のどこが表面利回りの分子と分母に効くのかを置きます。賃料の相場そのものはドバイの家賃データ、条文の全体像はドバイ賃貸借法の解説にまとめてあります。ここでは貸す側の段取りだけを扱い、公表ページで確認できなかった項目は埋めずに「記載がありません」と書きます。

貸す前に、自分の住戸の賃料がどの帯にあるかを見る

最初にやることは、募集の額を決めるための材料をそろえることです。当サイトがDLDのオープンデータから集計した記録では、2026年1月1日から8月25日までに登録された住宅の賃貸契約441,232件のうち、新しく結ばれた契約173,959件の年額中央値は75,000 AED、更新された契約267,273件は62,090 AEDでした。

ただし、この2つの数字はエリアも面積も間取りも問わない全体の真ん中です。自分の住戸がいくらで貸せるかを示す値ではありません。使いどころは「桁を間違えていないか」の確認までで、募集の額そのものはもっと狭い範囲の記録で決めることになります。

ここで混ぜてはいけない数字が3つあります。募集の広告に出ている額、登録された契約の記録、そしてRERAが承認する賃料のインデックスです。どれも同じ「ドバイの家賃」と呼ばれますが、誰が作った数字なのかが違います。

3つ目だけは性質が違います。インデックスは相場の紹介ではなく、更新のときに増額の上限を計算するための参照値として制度に組み込まれています。新規の募集でいくらにできるかを縛るものではありません。新規と更新で水準が離れる理由はドバイの家賃データで扱っています。

仲介に出すなら、会社と担当者の登録を照会できる

自分で借主を探すこともできますが、日本に住んだまま貸す場合、現地で内見に立ち会う人が必要になります。仲介に出すなら、依頼する前に登録を確かめてください。DLDは会社を引くための窓口と、担当者個人を引くための窓口を別に用意しています。会社が登録されていることと、目の前の担当者が登録されていることは別の事実です。

いっぽう、仲介の報酬の率は公表されていません。当サイトは「相場は何パーセント」と書けません。年間賃料に対する割合なのか定額なのか、更新のときにも発生するのか、入金の受領や登録の手続きまで含むのか。これらは条文にも公式の案内にもないため、契約の条項として書面で決める項目になります。会社の見方はドバイ不動産会社の選び方にまとめました。

委託するかどうかで変わるのは手間と費用だけで、契約書の要件は変わりません。自分で貸しても、次の節の項目は同じように求められます。

契約書に何を書くかは条文が決めている

Law No.26 of 2007 第4条は、賃貸契約が書面であることと、その書面で明らかにする項目を並べています。物件の説明、利用の目的、所有者の氏名、土地の情報、所在する地域、契約の期間、賃料、そして支払いの方法です。

注目したいのは支払いの方法が列挙に入っていることです。あとから口頭で足す項目ではなく、最初の書面で確定させる項目として扱われています。回数を変えたいなら、契約の条項として変えることになります。

逆に、条文はこれらの項目の水準を決めていません。賃料をいくらにするか、敷金をいくら預かるか、何回に分けるか。すべて当事者の合意です。「法律で決まっている」と言われたときは、決まっているのが項目の存在なのか、その額なのかを必ず分けて聞いてください。

支払いの時期は、合意がなければ年4回の前払い

同法第12条は、借主が賃料を支払う時期について、まず当事者が相互に合意した日付によると定めています。そのうえで、合意がない場合には年4回の均等な分割で、前払いによって支払うと書いています。使ったあとに払う形ではありません。

つまり、支払いの回数を書き忘れた契約が無効になるわけではなく、法が既定値を引き取ります。ただし既定値に任せると、入金の時期を貸主の側で選べません。年1回でまとめて受け取るのか、四半期ごとに分けるのかは、支出の発生時期と合わせて決める話です。回数の選択肢と制度の動きはドバイの家賃は分割できるで扱っています。

受け取り方については、UAE政府ポータルに記載があります。借主は、合意した賃貸期間の支払いをまかなう先日付の小切手を渡すことになっており、賃料は1回でも、合意した複数回でも支払えると書かれています。毎月自動的に振り込まれる形を前提にしないでください。なお、ドバイ全体で何回払いがどのくらいの割合なのかは、当サイトが取り込んでいる登録記録に支払回数の項目がないため、割合を示せません。

借主の側の義務も条文にあります。第19条は、借主が期日に賃料を支払い、通常の人が自分の財産を維持するのと同じように物件を維持しなければならないと定めています。期日の定めは、次の節の不払いの手順とつながります。

敷金は収入ではありません

第20条は、貸主が借主から物件の維持を担保するための保証金を受け取れることを定め、あわせて契約の満了時にその保証金または残額を借主へ返還することを貸主が約束することを条件にしています。額は条文にありません。

ここを収入として数えると、年間の入金額が実際の賃料より大きく見えます。表面利回りの分子に入るのは年間賃料だけで、預かった保証金は返還の義務がある預り金です。入金の明細をまとめるときは、賃料の口座と預り金を同じ行に並べないでください。

退去のときに修繕へ充てる場合も、充てた額の根拠を残します。返還しない理由を説明できない状態は、次の節で触れる紛争の窓口へ持ち込まれたときに不利に働きます。

契約はRERAへ登録する

第4条は、この法律の適用を受ける不動産に関する賃貸契約をRERA（不動産規制庁）へ登録することも定めています。実務としての登録はEjariの手続きで、DLDが「Register / Renew Tenancy Contract」として案内しています。

登録を後回しにできない理由は、別の側面からも説明できます。UAE政府ポータルには、賃貸契約の登録は公共サービスを接続するために必須であると書かれています。電気と水道が使えなければ借主は入居できません。登録は役所向けの事務ではなく、入居と、その先の入金の前提になっています。

誰が登録を行うかは契約で決める部分です。仲介や管理に委託するなら、その範囲に登録が含まれているかを確認してください。手順と必要な書類はEjari登録の記事にまとめています。

賃料が入らないときは、30日の通知から始まる

小切手が不渡りになった、期日に入金がない。そのときに貸主がいきなり明け渡しを求められるわけではありません。Law No.33 of 2008 による改正後の第25条(1)(a)は、貸主が支払いを求める通知を借主へ送達した日から30日以内に、借主が賃料またはその一部を支払わない場合に、契約の期間が満了する前でも明け渡しを求められるとしています。

順番が決まっているということです。通知を出さずに期間が過ぎるのを待っても、この起点は始まりません。日本から貸している場合は、誰が、どの住所へ、どの方法で通知を送達するのかを、契約と委託の範囲に書いておく必要があります。送達の記録が残っていなければ、30日の起点を示せません。

その先の申立ては賃貸紛争センターが扱います。管轄に入る紛争と入らない紛争、申立ての前にそろえる資料はドバイ賃貸紛争センター（RDC）の記事で整理しました。本記事では、入金が止まった時点でまず動かすのが通知であるという順番までを扱います。

更新のときは、満了の90日前が区切りになる

借主が住み続ける場合、次に見る日付は満了の90日前です。賃貸借法は、更新に向けて契約の条件を変えたい当事者に対し、別段の合意がない限り、満了の90日前までに相手へ通知することを求めています。賃料の増減もこの「条件の変更」に含まれます。

通知を出さないまま満了を迎え、借主がそのまま住み続けた場合は、契約が更新されたものとして扱われます。何も起きなかったのではありません。賃料を上げる機会が過ぎた状態で、同じ条件の1年が始まります。期限の数え方と、受け取った通知の切り分けはドバイの賃貸契約の更新にあります。

上げられる幅そのものは別の規定です。Decree No.43 of 2013が、現在の賃料が同種の物件の平均賃料をどれだけ下回っているかに応じて増額の上限を定めており、その平均賃料はRERAが承認する賃料インデックスで決まります。この記事では額に踏み込みません。押さえておきたいのは、通知の期限を外すと上限の計算をする機会そのものが無くなることです。

利回りの分子に入るのは、受け取った年間賃料だけ

ここまでの手順は、最後に1つの割り算へ集まります。当サイトが公開している表面利回りは、同じエリア・同じ物件種別の新規契約の年間賃料と取引価格を、面積あたりに直して割ったものです。管理費、サービスチャージ、空室、税、仲介手数料を引いていません。売買と賃貸の両方が30件以上あるエリアと種別の組み合わせだけを出しており、その中央値は4.74%です。

この定義を知っていると、手順のどこが数字に効くのかが見えます。募集に時間がかかれば分子が減り、仲介の報酬と登録の費用はその年の手取りから出ていきます。更新で賃料を据え置けば、翌年の分子は上がりません。表面利回りは、これらが起きる前の上限に近い数字です。分布と算出条件はドバイの利回りデータで確かめられます。

貸す前に見た募集の額と、1年後に実際に受け取った額は、同じになるとは限りません。当社は賃料収入も利回りも、物件価格の値上がりも保証しません。示せるのは、公表されている条文とデータの範囲と、その範囲がどこで終わるのかです。

公表ページで確認できなかったこと

貸すまでの手順を組むうえで必要なのに、今回の一次情報では埋まらなかった項目を並べます。推測で埋めません。

右の列を埋める作業が、そのまま収支の前提づくりになります。この表が空欄なのは調べ足りなかったからではなく、公表されている範囲がここまでだという意味です。額を当サイトの側で補うことはしません。

手順の全体を通して見ると、法が面倒を見ているのは「期限」と「書面に残す項目」で、「いくらか」はほとんど当事者に委ねられています。だからこそ、決まっている期限を外さないことと、委ねられた額を書面に残すことが、貸主の側でできる確実な準備になります。