Aldarがヤス島に「Yas Riva Reserve」｜運河沿いヴィラ292戸

アブダビのヤス島（Yas Island）で、Aldar が新しいヴィラの街区「Yas Riva Reserve」の販売を始めました。場所は島の北東で、既存の Yas Riva のちょうど向かい側です。プレスリリースに書かれている規模は、4・5・6ベッドルームのヴィラ292戸。そのうち45戸が水路に面し、船を係留するためのポンツーンを付けられるとされています。価格はAED 7.9 millionからで、販売の開始は9月26日と明記されています。

この種の発表で珍しいのは、販売の開始日と価格の起点が両方そろっていることです。アブダビでは9月に入って住宅開発の発表が続きましたが、価格が示されないまま「計画の公表」で止まっているものも多くありました。今回は、少なくとも入口の金額と売り出す日が公表されています。

そのうえで、読み違えやすいところが1つあります。販売開始から3日後の9月29日に、Aldar は「AED 5 billion を超える販売」を公表しましたが、これは Yas Riva Reserve 単独の数字ではありません。サディヤット島の Talay と2件を合わせた金額です。この記事では、Yas Riva Reserve について発表に書かれていることを先に並べ、次にこの合計の数字と買主の構成をどこまで読めるのかを分け、最後に書かれていない条件と、買う側がいま確かめられることを整理します。数値はすべて Aldar のプレスリリースと政府機関の公表からの転記で、当サイトが推計した値はありません。

発表に書かれている292戸の中身

まず、プレスリリースで確認できる項目を並べます。右の列が空欄でない項目だけが、いま確かめられる事実です。

いちばん下の行が、この発表の限界です。完成や引き渡しの時期、支払いプランの区切り、住戸の専有面積と区画の広さは、どれも書かれていません。つまり今の段階では、いつ住める物件なのかが公表されていないということになります。

建物の説明としては、温かみのある木の素材を効かせた外観、水平方向の重なりを強調した造り、屋内と屋外をつなぐ間取りが挙げられています。街区の作りとしては、つながった細長い公園、小さな庭、植栽のある広場を配して歩いて回れる環境にするとされています。クラブハウスには、人が集まる場所、余暇の場所、勉強できる場所を置き、どの年代の住民も使えるようにすると書かれています。

周辺については、ヤス島の学校、公園、物販、ホテルへ行きやすく、隣接する Yas Acres と Yas Riva、そして SeaWorld Abu Dhabi、Warner Bros. World Abu Dhabi、Yas Mall、Yas Marina Circuit へ近いと説明されています。ヤス島そのものの性格と、レジャー施設の発表を住宅の判断にどこまで使えるかはヤス島の不動産にまとめています。

戸数として示されているのは、水路に面する45戸だけです

292戸の内訳で、数字が付いているのは水路に面する45戸です。間取りは3区分あると書かれていますが、4・5・6ベッドルームがそれぞれ何戸あるのかは示されていません。水路に面していない住戸が何戸あるのかも、発表には出てきません。

292戸のうちの45戸ですから、水路に面してポンツーンを付けられる住戸は、この街区の中でも少数の区画だということになります。販売の場で「運河沿い」と説明されたとき、それがこの45戸のどれかなのか、それとも水路から離れた側なのかは、確かめるべき点です。同じ街区の中で、価格の根拠になる条件が分かれています。

ポンツーンについても、発表は「付けられる柔軟性がある」と書いているだけです。標準で付くのか、追加の費用がかかるのか、許可が別に必要なのかは書かれていません。船の係留は維持費と手続きを伴うものなので、口頭の説明ではなく書面で確かめてください。

価格の記載は「AED 7.9 millionから」までです

公表されているのは起点の金額だけです。間取りごとの価格、住戸ごとの価格、水路に面する45戸の価格が別立てなのか、面積あたりの単価は、いずれも書かれていません。「AED 7.9 millionから」は最も安い住戸の金額であって、この街区の相場ではありません。

価格の起点が分かっても、総支払額は決まりません。アブダビでは、物件価格のほかに登録の手数料や仲介の費用がかかり、完成前の物件では支払いが複数回に分かれます。支払いの区切りと割合が公表されていない段階では、初回にいくら必要で、引き渡しまでにいくら払うのかを計算できません。オフプランの支払いプランの読み方はアブダビのオフプランの支払いプランにまとめています。

なお、この記事では金額をAEDのまま書いています。為替は日々動くため、円に置き換えた数字は、書いた時点でしか合いません。公表されている通貨で控えておき、円での負担は送金する時点のレートで計算してください。

「AED 5 billion超」は2件の合計です

9月29日、Aldar は Talay と Yas Riva Reserve の2つの販売開始を合わせて、AED 5 billion を超える販売があったと公表しました。この発表は、アブダビで初めて開かれた LIVEX の開催に合わせたものです。LIVEX ではアブダビ自治体交通局が政府資産の投資機会の窓口を開設しており、その内容はアブダビの政府資産の投資機会ポータルで扱っています。

ここで気をつけるのは、AED 5 billion が2件の合計であることです。プロジェクトごとの内訳は公表されていません。Talay はサディヤット島のマルサ・アル・サディヤットで最初の住宅で、戸建て351戸、4〜6ベッドルーム、販売開始は9月23日でした。戸数で見ると Talay のほうが多く、価格帯も街区の性格も違います。合計額から Yas Riva Reserve の売れた戸数や金額を割り出すことはできません。

つまり、この数字から言えるのは「2つの販売開始を合わせると、申込みの金額が AED 5 billion を超えた」ということだけです。Yas Riva Reserve が完売した、という意味にはなりません。残っている住戸があるかどうかは、発表からは分かりません。Talay の発表の読み方はAldarのTalayに分けて書いています。

買主の7割が駐在者と海外の買主と書かれています

同じ9月29日の発表には、買主の構成が割合で示されています。駐在している外国人と海外からの買主で69パーセント、UAE国民が31パーセント。そして、買主の54パーセントは Aldar ではじめて物件を買った人だとされています。売上の多い国籍としては、UAE、英国、ロシア、ヨルダン、インドが挙げられています。

日本から検討する人にとって、この割合には読みどころがあります。アブダビの高額帯の新築が、UAEの国民だけで売れているわけではないということです。ただし、この69パーセントの中にどの国の非居住者が何人いるのかは分かりません。「駐在している外国人」と「海外に住んでいる買主」が1つにまとめられているため、UAEに住んでいない人がどれだけ買えたのかは、この数字からは出てきません。挙げられている国に日本は入っていません。

もう1つ、割合は2件の合計だという点も変わりません。Talay と Yas Riva Reserve のどちらで海外の買主が多かったのかは公表されていません。買主の構成は、その物件を買える条件の説明にはならないことにも注意してください。非居住者が買えるかどうかは、次に見る区域と権利の指定で決まります。

ヤス島は投資区域ですが、この街区の権利は別に確かめます

UAE政府のポータルは、アブダビで外国人が不動産を取得できる投資区域として9か所を挙げており、その先頭が Yas Island です。区域としての位置づけは、政府の公表で確かめられます。

ただし、区域の一覧に島の名前があることと、Yas Riva Reserve の住戸を外国人がどの形で取得できるかは別の話です。同じポータルは、取得できる権利として、所有（99年）、用益（99年）、ムサタハ（50年）、25年以上の長期リースという区分を挙げています。どの区分になるかで、土地が含まれるのか、建物に手を入れられるのか、期間が切れたときにどうなるのかが変わります。今回のプレスリリースには、取得する権利の種類も年数も書かれていません。4つの区分の読み分けはアブダビの不動産の所有形態に、戸建てを買う場合の土地の扱いはアブダビのヴィラの所有にまとめています。

契約の前に名義で確かめることも残っています。パンフレットに載るブランド名と、登記上の売主として登録されている会社の名義は、同じとは限りません。会社名やプロジェクト名を当サイトがカタカナに置き換えていないのは、読者が登記や登録を照会するときの手がかりを残すためです。英語の綴りのまま控えて、契約書と登録の記録に同じ名前が出てくるかを突き合わせてください。

代金がエスクローに入っているかは、買主自身で照会できます

販売開始が済んでいる物件では、申込みと支払いが先に進みます。完成前の物件を買うときにいちばん重要なのは、払ったお金がプロジェクトのエスクロー口座に入り、工事の進み具合に応じて動いているかどうかです。

アブダビには、これを買主の側から確かめる窓口があります。ADREC（アブダビ不動産センター）のDARIの案内によると、登録された買主は、エスクロー管理システムを通じて自分の住戸の取引明細（Statement of Account）を取得できます。表示されるのは、物件の情報、プロジェクトの情報、ディベロッパーの情報、所有者の情報、そしてエスクロー口座の情報です。申請は銀行へ送られて承認を受ける仕組みで、法人として買っている場合は、先に会社側の署名権者の承認を通す必要があるとされています。発行まで時間がかかり、できあがると通知が来ると書かれています。

この照会が使えるのは「登録された買主」です。売買が登録されていなければ、照会する前提が成り立ちません。支払いを重ねる前に、自分の売買が登録されているかを先に確かめてください。登録の仕組みと、そこから集計される取引件数との関係はアブダビの不動産取引データで、引き渡しから権利証までの順序はアブダビの物件の引き渡しで扱っています。

既存の Yas Riva とは別のプロジェクトです

名前が似ているため、2024年に発表された Yas Riva と混同されやすい点にも触れておきます。プレスリリースは、Yas Riva Reserve が2024年に発表され現在建設中の Yas Riva の成功をふまえたもので、この場所の次の段階になると説明しています。位置は Yas Riva の真向かいです。

表の右側だけが今回の発表の対象です。Yas Riva の価格や引き渡しの状況を、Yas Riva Reserve の条件として説明されたら、それは別の物件の話です。中古として出てくる Yas Riva の住戸と、これから建つ Yas Riva Reserve の住戸は、完成の時期も契約の形も違います。

新しい橋についても、発表は「ヤス島への入口が1つ増える」と書いているだけで、開通の時期は示されていません。橋ができるまでのアクセスがどうなるのかも書かれていません。島の北東という位置は、橋の有無で評価が変わる条件です。

発表に書かれていないこと

推測で埋めずに、そのまま並べます。2026年9月の Yas Riva Reserve のプレスリリースと、9月29日の販売の発表からは、次の項目は分かりませんでした。

• 着工、完成、引き渡しの予定時期
• 支払いプランの区切りと割合、初回に必要な金額
• 間取りごとの戸数、住戸の専有面積、区画の広さ
• 間取り別・住戸別の価格と、面積あたりの単価
• 水路に面する45戸の価格の扱いと、ポンツーンの費用や許可
• 取得できる権利の種類と年数、外国人向けの販売条件
• 登記上の売主として登録される会社の名義と、エスクロー口座を置く銀行
• サービスチャージ（共用部分の管理費）の水準
• 新しい橋の開通時期
• Yas Riva Reserve 単独の販売戸数と販売額

住宅の広告では、このうちの何項目かが口頭で埋められることがあります。そのときは、同じ内容が契約書や公表資料に書かれているかを確かめてください。発表に無い項目を当サイトが補うことはしません。

値上がりも賃料も保証されません

ヤス島ではレジャー施設と住宅の発表が続いており、Aldar の発表も、アブダビが長く住み、投資し、築いていく場所として魅力を増していることに触れています。これは開発する会社の見方であって、住戸の価格や賃料の見通しではありません。当社は、値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

利回りを計算することもできません。賃料の見込みが公表されておらず、価格も起点しか出ていないため、分母と分子の両方がそろっていない状態です。数字が出ていないところに利回りを当てはめる説明を受けたら、その前提が公表資料のどこにあるのかを確かめてください。

この記事は、Aldar のプレスリリース2件と、アブダビ政府およびUAE政府の公表資料だけを材料にしています。間取りごとの価格、引き渡しの時期、取得できる権利の種類を含む続報が出た時点で、この記事を更新します。