ドバイのディベロッパーランキング｜登録住戸数の上位10法人

「ドバイ ディベロッパー ランキング」で検索すると、社名の横に星や「おすすめ度」が並んだ一覧がいくつも出てきます。その点数をだれがどう付けたのかは書かれていないので、同じ手順をたどっても同じ順位にはなりません。当サイトが順位にできたのは、ドバイ土地局（Dubai Land Department、以下DLD）が配っているプロジェクト登録簿の住戸の列ひとつだけです。この列で並べると、1位は BINGHATTI DEVELOPERS FZE の13,363戸でした。

ただし、この順位が答えている問いは1つだけです。「2026年1月1日から8月25日までにDLDの登録が記録された案件のうち、住戸の数がいちばん多い法人はどこか」。会社の歴史、引き渡した戸数、工事の進み方、財務の厚みは、この列に入っていません。「ドバイ最大のディベロッパー」という問いの答えにはなりません。期間を1年ずらせば並びは変わりますし、列を替えれば1位も入れ替わります。

この記事では、まず順位の決め方を全部開示し、上位10法人の順位表、上位への集中の度合い、順位と案件の状況が食い違う場所、列を替えたときの入れ替わり、会社の公表値では並べられない理由、そして読者が同じ順位を作り直す手順を順に見ていきます。数値はDLDの公開データを当サイトが集計したもので、DLDが公表した順位ではありません。会社を勧める記事でもありません。当社は値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。

順位の決め方を、先に全部書きます

当サイトは、並べ替えの根拠になった公表値と出典、確認日を同じページに出せない順位は作りません。だから基準を先に書きます。下の表の8項目が、この順位のすべてです。

いちばん効くのは「期間」の行です。DLDの照会画面は当年ぶんしか返さないので、ここでいう規模はその年に登録が記録された案件の規模です。長く事業をしている法人でも、その年の新規登録が少なければ順位は下がります。逆に、1件の大型案件を登録しただけの法人が上位に来ることもあります。累計の実績を見たい読者にとって、この順位はそのまま使えません。

もう1つ、見落としやすいのが「法人のまとめ方」です。登録簿はブランドではなく登記された法人の単位で並びます。同じブランド名を含む法人が複数の行に分かれているため、合算すれば順位は変わります。ただし、どの法人を同じグループとして扱うかを決める列が登録簿にないので、合算の根拠を画面に出せません。根拠を示せない並べ方はしない、という方針をここでも守ります。

このページで配られているのは、Transactions、Rents、Projects、Valuations、Land、Building、Unit、Broker、Developer の9つです。順位を作るときに使うのは Projects と Developer の2つで、売買の記録は使っていません。売買の照会画面には事業者で絞る欄がないため、取引額で法人を並べることはそもそもできません。この記事の順位が戸数の順位になっているのは、取れる列がそこしかないからです。

登録住戸数で並べた上位10法人

基準を決めたので、そのまま並べます。法人名は登録簿の表記のままです。地名が入っていても、登記された会社名はカタカナにしません。読者がDLDやRERAの登録を照会するときの手がかりになるためです。

表を上から読むと、1位と2位の開きがそのまま目に入ります。13,363戸と4,120戸なので、差は3倍を超えます。この順位でいう「1位」は、2位以下と連続した並びの先頭ではありません。1法人だけが離れた位置にいて、2位から10位までは4,120戸から1,555戸の範囲に収まっています。順位の数字だけを見て「1位と2位は近い」と受け取らないでください。

案件の数と戸数が対応していないことも、この表で確かめられます。DAMAC ELITE INVESTMENT CO. L.L.C は2件で4,035戸を登録し、EMAAR DEVELOPMENT P.J.S.C. は19件で1,555戸です。件数は後者が9倍以上多いのに、住戸の列は前者が2倍以上あります。高層の集合住宅を1棟建てる案件は1件で千戸を超えることがあり、区画を分けて建てる案件は件数が増えても1件あたりが小さくなります。件数の多さを実績の多さとして読むと、大型の集合住宅を手がける法人を小さく見積もります。

そして、この列が数えているのは登録された計画の戸数です。売れた戸数でも、完成した戸数でもありません。契約が1件も入っていない案件も、工事が進んでいる案件も、台帳では同じ1行として並びます。完成した実績を見たいときは、DLDが期間ごとに公表する指標のほうを見てください。予定と実績を同じ表に混ぜると、数字の意味が分からなくなります。

上位10法人に、登録住戸の4割強が集まっています

順位表を眺めるだけでは、上位がどのくらいの割合を占めているのか分かりません。母数と並べると、この市場の形が見えてきます。

上位10法人の住戸を合わせると、およそ3万7千戸になります。登録簿全体の87,405戸に対して約43パーセントです。1位の BINGHATTI DEVELOPERS FZE だけで約15パーセントを占め、残る220法人が合わせて約57パーセントを分け合っています。上位10法人だけを見ても、登録された住戸の半分には届きません。

この形は、物件を探す側の動き方に直接関わります。名前をよく見かける法人の案件だけを候補にすると、登録されている住戸の半分以上が最初から視界に入りません。逆に、順位の下にいる法人の案件を検討するときは、1法人あたりの登録戸数が小さいぶん、その法人の事業がその案件の売れ行きに強く左右されることになります。順位はどちらが安全かを示しておらず、気にすべき出来事の置き場所が変わるだけです。

母数の3つの数字も、同じ図に入れてあります。230法人、368案件、87,405戸。この3つが分母になるので、割合の話をするときは必ずこの組み合わせで引用してください。期間が違う数字と混ぜると、割合はいくらでも動きます。データの全体像はドバイ不動産データに置いています。

順位の高さは、案件の進み方を保証しません

順位表の右側3列を、もう少し細かく見ます。ここが「ランキングの上位だから安心」という読み方が崩れるところです。

上位10法人が登録している案件は合わせて67件です。そのうち状況が ACTIVE になっているのは60件で、エスクロー口座番号の記録があるのは61件でした。残りは、ACTIVE でない案件が7件、口座番号の記録がない案件が6件です。順位がいちばん高い法人にも、この差が出ています。BINGHATTI DEVELOPERS FZE の16案件のうち ACTIVE は11件、口座番号の記録があるのは12件です。

差が出ているのは3法人で、残る7法人の38案件はすべて ACTIVE で、口座番号の記録もありました。ただしこれを「3法人が劣っている」と読むのは早すぎます。登録したばかりの案件や保留中の案件が同じ台帳に並ぶため、案件を多く登録している法人ほど差の出る機会は増えます。いっぽうで、上位10法人の中でいちばん案件が多い EMAAR DEVELOPMENT P.J.S.C. は、19件すべてが ACTIVE で口座番号の記録もありました。件数の多さだけで差が決まるわけではありません。

大事なのは、順位は法人単位で決まるのに、守られ方は案件単位で決まるという点です。口座番号の記録がないことは、口座が存在しないことを意味しません。台帳に番号が入っていない、という事実にとどまります。それでも、自分が買おうとしている案件について記録があるかどうかは、法人の順位とは別に確かめる必要があります。案件単位の確認は Project Status の照会画面で行えます。登録簿で確かめられる項目と、その限界はドバイのディベロッパー比較に整理しました。

登録簿全体でも同じ傾向です。368案件のうち ACTIVE は263件、エスクロー口座番号の記録があるのは271件でした。どちらも全件ではありません。上位に限った話ではなく、台帳そのものが「登録された案件のすべてが同じ状態にあるわけではない」という形で並んでいます。

列をヴィラに替えると、1位が入れ替わります

ここまでの順位は住戸の列で作ったものです。登録簿には住戸とヴィラが別の列で入っているため、どちらを基準にするかで並びが変わります。

住戸の順位では10位だった EMAAR DEVELOPMENT P.J.S.C. が、ヴィラの列と案件の数では上位10法人の先頭に立ちます。この表の中でヴィラの列が0棟の法人は8法人あるので、ヴィラを探している読者にとって、住戸で作った順位はほとんど情報になりません。戸建てにあたる住まいを探しているなら、見るべき列が最初から違います。

この表の外にも、同じことが起きています。当サイトの集計では、住戸が0戸でヴィラを4,659棟登録している DAMAC PRIME DEVELOPMENT L.L.C があります。住戸の列で並べると、この法人は0戸として表のかなり下に沈みます。順位の下にいることは、規模が小さいことを意味しません。見ている列に値が入っていない、ということを意味します。

では住戸とヴィラを足した「総供給」で並べればよいのでは、と思うかもしれません。当サイトはそれをしません。住戸1戸とヴィラ1棟を同じ重さで足す理由を公表値から示せないためです。足したい読者は、上の表と順位表に出ている列ごとの値をそのまま使ってください。列の意味と並べ直し方はディベロッパー別データの読み方にまとめています。

会社の公表値では、この10法人を並べられません

戸数ではなく売上や販売額で並べたい、という読者もいるはずです。結論から書くと、この10法人を同じ定義でそろえることはできませんでした。

登録簿の表記を見ると、法人の形態が分かれています。EMAAR DEVELOPMENT P.J.S.C. の P.J.S.C. は公開株式会社（Public Joint Stock Company）の形で、四半期ごとの開示が投資家向けに公表されています。残りの9法人は L.L.C または FZE で、当サイトはこれらの法人について投資家向けの開示を確認していません。確認していないことは、存在しないことと同じではありません。確認できていない、という状態をそのまま書いています。

この状態で販売額の順位を作ると、母数が1法人になります。1つの値だけを並べたものは順位ではありませんし、「公表していない法人が下にいる」と読まれる表を作ってしまいます。それは事実ではありません。公表された決算のどの数字を見ればよいのか、同じ会社でも開示によって値が変わる理由はディベロッパーの決算はどこで読むかで扱っています。

この順位を自分で作り直す手順

当サイトの順位は、期間が変わればそのまま変わります。読者が自分で作り直せるように、手順を残します。

第1段で選ぶのは Projects です。期間を区切れるので、当サイトと同じ範囲を指定すれば同じ母集団になります。照会画面には人の確認を求める仕組みが置かれていて、当サイトはそこを人が解く形のまま運用しています。機械で解いたり、1回解いた資格で連続して取得したりはしません。回数は多くなく、期間で区切れるので1か月分を1回の照会で取れます。

第2段は集計です。開発会社名の列ごとに住戸の列を足します。ここでブランド名に寄せたくなりますが、寄せた瞬間に「どこまで寄せたか」を読者へ示す必要が出てきます。根拠の列が登録簿にないので、当サイトは寄せていません。第3段で降順に並べ、同じ戸数なら同順位にします。住戸が0戸の法人も0戸のまま残します。消すと、見ている列に値が入っていないことが分からなくなります。

第4段で、PROJECT_STATUS と ESCROW_NO の有無を別の列として同じ表に置きます。順位の中に混ぜ込まないのがこの段のねらいです。混ぜると、状況の良い案件を多く持つ法人が上位に来る表になり、何で並べたのか説明できなくなります。並べるのは1列、確かめるのは別の列という形を保ってください。

注意も1つ残しておきます。照会画面は当年ぶんしか返さないため、前年以前の登録を足した累計の順位は作れません。前年以前のデータは別の基盤へ案内されますが、当サイトの取得経路では開けませんでした。そのため、この記事の順位は年をまたいで比べられません。当サイトは90日ごとに出典を再確認し、新しい期間のデータが入った時点で順位を作り直します。

この順位が答えないこと

最後に、答えられないことを並べます。まず、引き渡しを守るかどうか、工事の品質、買主への対応は、登録簿のどの列にもありません。順位は供給の規模を示すだけで、取引相手としての信頼性を示しません。引き渡しのときに何が起きるかはドバイの引き渡し実績で扱っています。

次に、登録と免許の確認は順位とは別に必要です。Developer のデータセットには登録番号、免許番号、免許の有効期限の列がありますが、当サイトが集計した230法人のうち記録が入っているのは一部です。たとえば IMTIAZ JA REAL ESTATE DEVELOPMENT L.L.C には登録番号2717と、2027-05-06までの免許の期限が記録されていました。記録が入っていない法人については、当サイトからは「確認できなかった」としか言えません。登録がない、という意味ではありません。

そして、順位は買う区画を決めてくれません。上位の法人でも、登録のある区画が1つだけという法人は珍しくありません。希望する区画に案件が無ければ、順位がいくら高くても候補になりません。区画の側から法人を引く手順は買う区画から法人を引くにまとめました。隣の首長国の状況はアブダビのディベロッパーランキングで、公表値のそろい方がどう違うかを見られます。

当社は、値上がり、賃料収入、利回りのいずれも保証しません。登録住戸の多い法人を選んでも、工事の遅れ、周辺の供給、管理費、空室、売却時の買い手の有無は変わりません。規模は事業が続く可能性を推し量る材料の1つにはなりますが、個別の住戸の条件を保証するものではありません。順位の高さを理由に、案件単位の確認を省かないでください。

まとめ

ドバイのディベロッパーは、DLDのプロジェクト登録簿の住戸の列で順位にできます。2026年1月1日から8月25日までに登録が記録された368案件・230法人で並べると、1位は BINGHATTI DEVELOPERS FZE の13,363戸で、2位との差は3倍を超えました。上位10法人を合わせても、登録住戸87,405戸の約43パーセントです。

同じ母集団でも、列をヴィラに替えれば1位は EMAAR DEVELOPMENT P.J.S.C. の4,884棟に入れ替わります。順位の高い法人にも、ACTIVE でない案件や口座番号の記録がない案件があります。順位は法人単位、守られ方は案件単位です。並べ替えに使った列と期間を書いていない順位を見かけたら、その順位は再現できないものとして扱ってください。